საქართველოში სამოქმედოდ შემოღებული მსს ფასს-ის ახლანდელი რედაქცია 2015 წელს იქნა შემუშავებული. მოქმედი კანონმდებლობის მიხედვით, მისი გამოყენება შეუძლიათ როგორც მე-3 და მე-4 ზომითი კატეგორიის საწარმოებს, ასევე მე-2 ზომითი კატეგორიის საწარმოებს, გარდა სდპ-ებისა (მათ ევალებათ ფასს-ების სრული ვერსიით სარგებლობა, რაც მსს ფასს‑ისაგან განსხვავებული სააღრიცხვო მეთოდოლოგიაა). ამ საწარმოების აღრიცხვა-ანგარიშგების მასობრივი გადასვლა მსს ფასს-ზე მოხდა 2018-2019 წლებში. მანამდე, როგორღაც ისე ჩამოყალიბდა, რომ მსს ფასს არ წარმოადგენდა საქართველოში გავრცელებულ სააღრიცხვო მეთოდოლოგიას და საწარმოები ან საერთოდ არ იყენებდნენ ფინანსური ანგარიშგების საერთაშორისო სტანდარტებს, ან თუ იყენებდნენ, ფასს-ების სრული ვერსიით სარგებლობდნენ. ამან განაპირობა ის, რომ სპეციალისტების ნაწილი კარგად ფლობს ფასს-ების სრულ ვერსიას, მაგრამ არ არის ასეთივე კარგად ჩახედული მსს ფასს-ში, იმ მარტივი მიზეზის გამო, რომ წარსულში იშვიათად ჰქონია მასთან შეხება. გარდა ამისა, როგორც ჩანს, ამ სპეციალისტებს (ყველას არა, მაგრამ ბევრ მათგანს) ან არ სურთ, ან დრო არ აქვთ იმისთვის, რომ მსს ფასს გაარჩიონ და ფიქრობენ, რომ თუ ფასს-ების სრული ვერსია კარგად იციან, მსს ფასს-ში გარკვევას რაღა უნდაო... ამგვარი მიდგომა კი შედეგად იწვევს იმას, როდესაც მსს ფასს-ის მიხედვით შედგენილ ფინანსურ ანგარიშგებას იხილავენ, ასეთი სპეციალისტები საკამათოს ხდიან მის ზოგიერთ მუხლს, რომელსაც არ გახდიდნენ საკამათოდ, მსს ფასს-ის დეტალებში უფრო უკეთ რომ იყვნენ გარკვეული.

 
„20.4. იჯარა კლასიფიცირდება ფინანსურ იჯარად, თუ იგი ითვალისწინებს აქტივის საკუთრებასთან დაკავშირებული ფაქტობრივად ყველა რისკისა და ეკონომიკური სარგებლის გადაცემას. იჯარა კლასიფიცირდება ჩვეულებრივ (საოპერაციო) იჯარად, თუ იგი არ ითვალისწინებს აქტივის საკუთრებასთან დაკავშირებული ფაქტობრივად ყველა რისკისა და ეკონომიკური სარგებლის გადაცემას“.

შედარებისთვის, ანალოგიურ საკითხს ბასს 17-ის „იჯარა“ 12 მუხლი ეთმობოდა. ეს სტანდარტი ამჟამად გაუქმებულია და ჩანაცვლებულია იმავე სახელწოდების ფასს 16-ით. სამომავლოდ, შესაძლოა ფასს 16-ის ზოგიერთი დებულება მსს ფასს-ზეც გავრცელდეს, მაგრამ გავრცელებული ინფორმაციით, ეს არ იგეგმება მინიმუმ 2023 წლამდე. ჩვენ ვიხილავთ მსს ფასს-ს იმ სახით, რა სახითაც ის მოქმედებს საქართველოში დღეის მდგომარეობით.

რატომ არის ზემოაღნიშნული 20.4 მუხლი გადამწყვეტი იჯარის კლასიფიცირებისთვის მსს ფასს‑-ის მიხედვით? იმიტომ, რომ სწორედ აქ არის მითითებული მთავარი პრინციპი და ნიშანი, რა დროსაც იჯარა უნდა დაკლასიფიცირდეს ფინანსურ იჯარად: ეს არის „აქტივის საკუთრებასთან დაკავშირებული ფაქტობრივად ყველა რისკისა და ეკონომიკური სარგებლის გადაცემა“. ანუ, მიაქციეთ ყურადღება: ფაქტობრივად ყველა რისკისა და სარგებლის გადაცემაა აქ აღნიშნული, და არა უმეტესი ნაწილის! ამასთან, ეს რისკები დაკავშირებული უნდა იყოს აქტივების საკუთრებასთან და არა რამე სხვა გარემოებებთან.

ეს რომ ასეა, ამას ადასტურებს ფინანსური იჯარის განმარტებაც, რაც მოცემულია მსს ფასს-ის დანართში „განმარტებითი ლექსიკონი“:
„ფინანსური იჯარა - გულისხმობს აქტივის საკუთრებასთან დაკავშირებული ყველა მნიშვნელოვანი რისკისა და ეკონომიკური სარგებლის გადაცემას მოიჯარეზე. საკუთრების უფლება შეიძლება გადაეცეს ან არა. იჯარა, რომელიც არ არის ფინანსური იჯარა, მიიჩნევა ჩვეულებრივ იჯარად“.

ამგვარად, მსს ფასს-ის მიხედვით საიჯარო გარიგების კლასიფიცირება ხდება შემდეგნაირად: ვსწავლობთ, არის თუ არა ეს ფინანსური იჯარა, და თუ გაირკვა, რომ აქტივის იჯარით გადაცემა არ აკმაყოფილებს ფინანსური იჯარის განმარტებას და 20.4 მუხლის პირობას, მაშინ ეს ჩვეულებრივი (საოპერაციო) იჯარაა. ჩვეულებრივი იჯარის აღრიცხვა მსს ფასს-ის მიხედვით მარტივია და 20.15 მუხლის მიხედვით ასეა განსაზღვრული:

„20.15. ჩვეულებრივი იჯარის დროს მოიჯარემ საიჯარო გადასახდელები ხარჯად უნდა აღიაროს (ისეთი მომსახურების დანახარჯების გარდა, როგორიცაა დაზღვევა და აქტივის მიმდინარე ტექმომსახურება) წრფივი მეთოდით, იჯარის ვადის განმავლობაში...“, გარდა რამდენიმე გამონაკლისი შემთხვევისა.

დავუბრუნდეთ ზემოაღნიშნულ 20.4 მუხლს. თუ მას კარგად გავიაზრებთ, აღმოვაჩენთ, რომ მსს ფასს‑-ის მიხედვით, უძრავი ქონების იჯარა, თუ ეს საიჯარო გარიგება არ ითვალისწინებს საიჯარო აქტივის მოიჯარის საკუთრებაში გადასვლას იჯარის ვადის გასვლის შემდეგ, ან ასეთი გადასვლის უფლებას მოიჯარისთვის რაღაც ფიქსირებული გადასახდელის გადახდის შემდეგ, მხოლოდ ძალიან იშვიათ შემთხვევაში შეიძლება წარმოადგენდეს ფინანსურ იჯარას! რატომ? რატომ და იმიტომ, რომ თუ იჯარით გაცემული უძრავი ქონება იჯარის ვადის გასვლის შემდეგ მეიჯარის საკუთრებაში რჩება, ეს თავისთავად ნიშნავს, რომ ამ „აქტივის საკუთრებასთან დაკავშირებული ყველა რისკი“ (მიაქციეთ ყურადღება: აქ მითითებულია: „ყველა“ რისკი!) მოიჯარეზე გადაცემული არ არის (განსაკუთრებით მაშინ, თუ უძრავი ქონების იჯარა მიწის ნაკვეთის იჯარასაც მოიცავს), რაც ავტომატურად გამორიცხავს ამ იჯარის ფინანსურ იჯარად კლასიფიცირებას!

მაგალითი 1. მეიჯარე A-მ მოიჯარე B-ს იჯარით გადასცა 10 წლის ვადით კომერციული ფართი. სანდო შეფასებით, ამ ვადის გასვლის შემდეგ კომერციული ფართი კიდევ მრავალი წლის განმავლობაში იქნება დანიშნულებისამებრ გამოსაყენებელი. იჯარა არ ითვალისწინებს იჯარის ვადის გასვლის შემდეგ ამ ფართის გადაცემას მოიჯარის საკუთრებაში და არც რამე დამატებითი გადასახდელის გადახდის შემთხვევაში აქვს მოიჯარეს ამ ფართის საკუთრებაში მიღების უფლება.

 
ამ შემთხვევაში, ეს იჯარა ვერ დაკლასიფიცირდება ფინანსურ იჯარად, იჯარის სხვა პირობების მიუხედავად, რადგან აშკარაა, რომ მეიჯარეს არ აქვს მოიჯარისთვის გადაცემული ამ კომერციული ფართის `საკუთრებასთან დაკავშირებული ფაქტობრივად ყველა რისკი~.

მაგალითი 2. მეიჯარე X-მა მოიჯარე Y-‑ს იჯარით გადასცა 75 წლის ვადით კომერციული ფართი (საოფისედ ვარგისი ბინა მრავალსართულიან კორპუსში). სანდო შეფასებით, ამ ვადის გასვლის შემდეგ კომერციული ფართი აღარ იქნება დანიშნულებისამებრ გამოსაყენებელი, კორპუსის დაძველების გამო. იჯარა არ ითვალისწინებს იჯარის ვადის გასვლის შემდეგ ამ ფართის გადაცემას მოიჯარის საკუთრებაში და არც რამე დამატებითი გადასახდელის გადახდის შემთხვევაში აქვს მოიჯარეს ამ ფართის საკუთრებაში მიღების უფლება.

 
ამ შემთხვევაში, იჯარის სხვა პირობებია განსახილველი და ამ პირობების განხილვის შემდეგ, შესაძლოა, ეს იჯარა დაკლასიფიცირდეს ფინანსურ იჯარად, რადგან ამ კონკრეტულ შემთხვევაში შეიძლება დასაბუთდეს, რომ მეიჯარეს გადაცემული აქვს მოიჯარისთვის ამ კომერციული ფართის `საკუთრებასთან დაკავშირებული ფაქტობრივად ყველა რისკი~.

 
მაგალითი 3. მეიჯარე C-მ მოიჯარე D-ს იჯარით გადასცა უძრავი ქონება - ქალაქის ცენტრალურ უბანში მდებარე მიწის ნაკვეთი და მასზე აშენებული კომერციული დანიშნულების შენობა 75 წლის ვადით. ეს შენობა აშენებულია სხვა შენობა-‑ნაგებობებისაგან თავისუფალ მიწის ნაკვეთზე. სანდო შეფასებით, ამ ვადის გასვლის შემდეგ იჯარით გადაცემული შენობა აღარ იქნება დანიშნულებისამებრ გამოსაყენებელი. იჯარა არ ითვალისწინებს იჯარის ვადის გასვლის შემდეგ ამ უძრავი ქონების გადაცემას მოიჯარის საკუთრებაში და არც რამე დამატებითი გადასახდელის გადახდის შემთხვევაში აქვს მოიჯარეს ამ უძრავი ქონების საკუთრებაში მიღების უფლება.

 
ამ შემთხვევაში, ეს იჯარა ვერ დაკლასიფიცირდება ფინანსურ იჯარად! მიუხედავად იმისა, რომ შეიძლება 75 წლის შემდეგ ეს შენობა აღარ იყოს დანიშნულებისამებრ გამოსაყენებელი, რადგან სულაც რომ მთლიანად დაინგრეს, მიწა ხომ მეიჯარის საკუთრებაში რჩება, რაც ამ საიჯარო აქტივის არსებითი ნაწილია. ამდენად, აშკარაა, რომ მეიჯარეს არ აქვს მოიჯარისთვის გადაცემული ამ უძრავი ქონების `საკუთრებასთან დაკავშირებული ფაქტობრივად ყველა რისკი~.

ბოლო მაგალითთან დაკავშირებით, შევნიშნავთ, რომ მსგავსი შემთხვევისთვის ფასს-ების სრულ სტანდარტებში შემავალი ბასს 17 „იჯარა“ (ეს სტანდარტი მოქმედებდა, როდესაც მსს ფასს 2015 მიიღეს, ამჟამად კი ის გაუქმებულია) სპეციფიკურ დებულებას შეიცავდა 15ა და მე-16-18 მუხლების სახით, მაგრამ მათი მსგავსი მუხლები - არ არის მსს ფასს-ში! სწორედ ამას აღვნიშნავდით დასაწყისში, რომ ფასს-ების სრული ვერსია და მსს ფასს ერთი და იგივე არ არის - სხვადასხვა მეთოდოლოგიაა!

 
ვნახოთ ახლა, სხვა რა პირობებია დადგენილი იჯარის კლასიფიკაციისათვის მსს ფასს-ის მე-20 განყოფილების მიხედვით:

„20.5. იმის დადგენა, იჯარა ფინანსურია თუ ჩვეულებრივი, დამოკიდებულია გარიგების შინაარსზე და არა ხელშეკრულების იურიდიულ ფორმაზე. ქვემოთ ჩამოთვლილია ისეთი სიტუაციის მაგალითები, რომლებიც, როგორც წესი, ცალ-ცალკე ან ერთობლივად განაპირობებს იჯარის კლასიფიცირებას ფინანსურ იჯარად:

(ა) იჯარის ხელშეკრულების თანახმად, მოიჯარეს გადაეცემა აქტივის საკუთრების უფლება იჯარის ვადის დამთავრების შემდეგ;

(ბ) მოიჯარეს უფლება აქვს, აქტივი შეიძინოს ისეთი ფასით, რომელიც მოსალოდნელია, რომ მნიშვნელოვნად დაბალი იქნება აქტივის რეალურ ღირებულებაზე, რომელიც მას ექნება უფლების გამოყენების მომენტში, ხოლო იჯარის დასაწყისისათვის არსებობს გონივრული რწმენა იმისა, რომ ეს უფლება გამოყენებული იქნება;

(გ) იჯარის ვადა მოიცავს აქტივის ეკონომიკური მომსახურების ვადის ძირითად ნაწილს, მაშინაც კი, როდესაც საკუთრების უფლების გადაცემა არ ხდება;

(დ) იჯარის დასაწყისისათვის მინიმალური საიჯარო გადასახდელების დღევანდელი ღირებულება შეადგენს სულ მცირე საიჯარო აქტივის პრაქტიკულად მთლიან რეალურ ღირებულებას; და

(ე) იჯარით გაცემული აქტივები იმდენად სპეციფიკურია, რომ მხოლოდ ამ მოიჯარეს შეუძლია მათი გამოყენება, არსებითი მოდიფიკაციის გარეშე.
20.6. ქვემოთ განხილულია ისეთი გარემოებების ინდიკატორები, რომელთა არსებობა დამოუკიდებლად ან სხვა გარემოებებთან ერთად, ასევე შეიძლება განაპირობებდეს იჯარის კლასიფიცირებას ფინანსურ იჯარად:

(ა) თუ მოიჯარეს შეუძლია იჯარის შეწყვეტა, მაგრამ მას დაეკისრება ზარალის ანაზღაურება, რომელსაც მეიჯარე მიიღებს იჯარის გაუქმების შედეგად;

(ბ) საიჯარო აქტივის ნარჩენი ღირებულების ცვალებადობის შედეგად მიღებულ შემოსულობას ან ზარალს იჯარის ვადის ბოლოს მიიღებს მოიჯარე (მაგალითად, საიჯარო გადასახდელის ფასდაკლების სახით, რომელიც იჯარის ვადის ბოლოს აქტივის გაყიდვიდან მიღებული ამონაგების დიდი ნაწილის ტოლია); და

(გ) მოიჯარეს შეუძლია იჯარის გაგრძელება მეორადი (განახლებული) პერიოდით, საბაზრო საიჯარო ქირაზე მნიშვნელოვნად ნაკლები საიჯარო გადასახდელით“.

განვიხილოთ ეს პირობები. უპირველეს ყოვლისა, შევნიშნავთ, რომ მსს ფასს 20.5 არ არის კატეგორიული და არ ამბობს, რომ 20.5-ში ჩამოთვლილი პირობებიდან თუნდაც ერთის დადგომა განაპირობებს ფინანსური იჯარის აღიარებას, არამედ გამოყენებულია ისეთი სიტყვები, როგორიცაა „როგორც წესი“ და „ცალ-ცალკე ან ერთობლივად“. გარდა ამისა, რაც მთავარია, მსს ფასს-ის 20.7 მუხლი პირდაპირ ამბობს:

„20.7. 20.5 და 20.6 პუნქტებში განხილული მაგალითები და ინდიკატორები ყოველთვის არ არის გადამწყვეტი. თუ სხვა ნიშნები აშკარად მიუთითებს, რომ საიჯარო ხელშეკრულების მიხედვით არ ხდება საკუთრებასთან დაკავშირებული ფაქტობრივად ყველა რისკისა და სარგებლის გადაცემა, მაშინ ასეთი იჯარა კლასიფიცირდება, როგორც ჩვეულებრივი...“.

 
შესაბამისად, ეს მუხლი კიდევ ერთხელ ადასტურებს, რომ ფინანსურ იჯარად კლასიფიცირებისათვის გადამწყვეტია 20.4 მუხლი.

თუმცა, როდესაც 20.5 მუხლის „ა“ ან „ბ“ პირობა დაკმაყოფილებულია, პრაქტიკულად ყოველთვის აღიარდება ფინანსური იჯარა და აქ საკამათო არაფერია. ასე რომ, ძირითადად სამსჯელოა ხოლმე 20.5 მუხლის „გ“, „დ“ და „ე“ პუნქტები. განვმარტოთ ჯერ „გ“ პუნქტი მაგალითების სახით:

მაგალითი 4. შპს „სასოფლო ტექნიკამ“ შპს `აგროფირმას~ 20-‑წლიანი იჯარით გადასცა ტრაქტორი. სანდო შეფასებით, ამ ვადის გასვლის შემდეგ იჯარით გადაცემული ტრაქტორი თითქმის სრულად იქნება ამორტიზებული. იჯარა არ ითვალისწინებს იჯარის ვადის გასვლის შემდეგ ტრაქტორის გადაცემას მოიჯარის საკუთრებაში და არც რამე დამატებითი გადასახდელის გადახდის შემთხვევაში აქვს მოიჯარეს ამ ტრაქტორის საკუთრებაში მიღების უფლება.

ამ შემთხვევაში, შესაძლებელია ეს გარიგება მიჩნეულ იქნეს ფინანსურ იჯარად.

მაგალითი 5. შპს "ბაზალეთმა" შპს "ანტალიას" 10-წლიანი იჯარით გადასცა ბაზალეთის ტბასთან მდებარე სასტუმროს შენობა. ამასთან, ხელშეკრულება ითვალისწინებს, რომ თუ ამ ვადის გასვლის შემდეგ არცერთი მხარე იტყვის უარს იჯარის გაგრძელებაზე, მაშინ იჯარა გაგრძელდება 5 წლით, საბაზრო ფასით. იჯარა არ ითვალისწინებს იჯარის ვადის გასვლის შემდეგ სასტუმროს გადაცემას მოიჯარის საკუთრებაში და არც რამე დამატებითი გადასახდელის გადახდის შემთხვევაში აქვს მოიჯარეს ამ სასტუმროს საკუთრებაში მიღების უფლება.

 
ამ პირობებიდან გამომდინარე, ეს იჯარა ვერ დაკლასიფიცირდება ფინანსურ იჯარად, რადგან არც 10 და არც 15 წელი არ წარმოადგენს ამ სასტუმროს ეკონომიკური მომსახურების ვადის ძირითად ნაწილს.

 
მნიშვნელოვანია იმის აღნიშვნა (რაც ხშირად ავიწყდებათ ან არ აქცევენ ყურადღებას), რომ 20.5 მუხლის „გ“ პუნქტში საუბარია „იჯარის ვადაზე“ (რაც ხელშეკრულების პირობებით განისაზღვრება) და არა იჯარის მოსალოდნელ ვადაზე. შესაბამისად, თუ მოიჯარეს არ აქვს იჯარის ვადის ამოწურვის შემდეგ მისი გაგრძელების უპირობო უფლება (რაც პრაქტიკაში საკმაოდ იშვიათია), მაშინ, თუ რამდენად არის მოსალოდნელი იჯარის ვადის გაგრძელება, ამას მნიშვნელობა შეიძლება მიენიჭოს მხოლოდ 20.6 მუხლის „გ“ პუნქტში მითითებულ შემთხვევაში, როცა მოიჯარეს იჯარის გაგრძელება შეუძლია „საბაზრო საიჯარო ქირაზე მნიშვნელოვნად ნაკლები საიჯარო გადასახდელით“ (არა უბრალოდ ნაკლები, არამედ მნიშვნელოვნად ნაკლები!). სხვა შემთხვევაში, მოსალოდნელია თუ არა იჯარის სახელშეკრულებო ვადის გაგრძელება, იჯარის ფინანსურ იჯარად კლასიფიცირების მიზნებისათვის მნიშვნელობა არ აქვს.

20.5 მუხლის „დ“ პუნქტის გამოყენების მიზნებისათვის, ძალიან მნიშვნელოვანია იმის გათვალისწინება (რასაც ასევე ხშირად არ აქცევენ ყურადღებას), რომ თუ საიჯარო აქტივს, რომელიც არ გადადის მოიჯარის საკუთრებაში არც უპირობოდ და არც რაღაც ფიქსირებული გადასახდელის გადახდის პირობით და მოიჯარეს იჯარის ვადის სიმბოლურ ფასად გაგრძელების უფლებაც არ აქვს, იჯარის ვადის დასრულების თარიღისთვის მნიშვნელოვანი ნარჩენი ღირებულება ექნება, მაშინ ამ იჯარის „დასაწყისისათვის მინიმალური საიჯარო გადასახდელების დღევანდელი ღირებულება“ ვერ იქნება ამ „საიჯარო აქტივის პრაქტიკულად მთლიანი რეალური ღირებულება“! ეს ცხადია, რადგან ამ შემთხვევაში [საიჯარო აქტივის მთლიანი რეალური ღირებულება] მინიმუმ იქნება [მინიმალური საიჯარო გადასახდელების დღევანდელი ღირებულება] + [იჯარის ვადის დასრულების მისი რეალური ღირებულების დღევანდელი ღირებულება].

სხვა სიტყვებით, ამ შემთხვევაში (როდესაც იჯარის ვადის დასრულების შემდეგ საიჯარო აქტივს, რომელიც რჩება მეიჯარის საკუთრებაში და იმ დროისთვის აქვს მნიშვნელოვანი ნარჩენი ღირებულება) „იჯარის დასაწყისისთვის მინიმალური საიჯარო გადასახდელების დღევანდელი ღირებულება“ ამ საიჯარო აქტივის „პრაქტიკულად მთლიან რეალურ ღირებულებაზე“ უფრო ნაკლები იქნება. განსაკუთრებით თვალნათელია ეს უძრავი ქონების იჯარის შემთხვევებში, რადგან როგორც წესი, უძრავი ქონების იჯარის დასრულების შემდეგ ამ უძრავ ქონებას შენარჩუნებული აქვს მნიშვნელოვანი ნარჩენი ღირებულება (მინიმუმ, ის შეფასებითი თანხა, რომელსაც საწარმო იმ დროისთვის მიიღებდა აქტივის გაყიდვიდან, გაყიდვისათვის საჭირო შეფასებული დანახარჯების გამოკლებით).

 
მაგალითად, ვთქვათ, მეიჯარე ფლობს უძრავ ქონებას, რომელიც გაქირავებული აქვს 10 წლის ვადით, მოიჯარისთვის საკუთრების გადაცემის უფლების და ასევე იჯარის ვადის მნიშვნელოვნად შეღავათიან ფასში ან/და უპირობოდ გაგრძელების უფლების გარეშე. დავუშვათ, გაფორმებული საიჯარო ხელშეკრულების მიხედვით, საიჯარო გადასახდელების მიმდინარე დისკონტირებული ღირებულებება 10 მლნ ლარია. ამასთან, ცნობილია, რომ იჯარის ვადის ამოწურვის დროისთვის, ეს უძრავი ქონება შეიძლება გაიყიდოს თავისუფალ ბაზარზე მინიმუმ ისეთ ფასში, რომლის დღევანდელი დისკონტირებული ღირებულება 5 მლნ ლარის ტოლია. განა ვინმე გაყიდის ამ პირობების არსებობის შემთხვევაში, იჯარის დაწყების შემდეგ ამ კონკრეტულ უძრავ ქონებას, ვთქვათ, 12 მლნ ლარად (თუ რამე სპეციფიკურ შემთხვევასთან არ გვაქვს საქმე, მაგალითად, მეიჯარის კრიზისულ ფინანსურ მდგომარეობასთან)? ეს ხომ ძალიან უგუნური გადადაწყვეტილება იქნებოდა.

რაც შეეხება 20.5 მუხლის „ე“ პუნქტს, ისეთი სპეციფიკური აქტივის იჯარით გაცემა, რომლითაც სარგებლობა მხოლოდ კონკრეტულ მოიჯარეს შეუძლია, ხდება ხოლმე, თუმცა უძრავი ქონების გაქირავების შემთხვევაში, ეს საკმაოდ იშვიათია.

მაგალითი 6. შპს "ბაზიერმა" შპს "ანტიკოს" გრძელვადიანი იჯარით გადასცა უძრავი ქონება – პირველ სართულზე განთავსებული კომერციული ფართი. იჯარა არ ითვალისწინებს იჯარის ვადის გასვლის შემდეგ ამ ფართის გადაცემას მოიჯარის საკუთრებაში და არც რამე დამატებითი გადასახდელის გადახდის შემთხვევაში აქვს მოიჯარეს ამ ფართის საკუთრებაში მიღების უფლება. შპს „ანტიკო“ იჯარით მიღებულ ფართს იყენებს: 1) როგორც ანტიკვარიატის მაღაზიას; 2) როგორც კაფეს.

 
არც პირველ და არც მეორე შემთხვევაში, 20.5 მუხლის "ე" პუნქტით გათვალისწინებულ სიტუაციას ადგილი არ აქვს, რადგან მაღაზიისათვის ან კაფესთვის გამოსაყენებლად ვარგისი და ფაქტობრივად გამოყენებული ფართი იჯარის ვადის გასვლის შემდეგ სხვა მოიჯარის მიერაც შეიძლება თავისუფლად იქნეს გამოყენებული, როგორც მაღაზია ან კაფე.

 
მაგალითი 7. რეგიონში არის ერთადერთი კაზინო და სხვა კაზინოს გახსნა არ არის მოსალოდნელი გამკაცრებული რეგულაციებისა და მაღალი დაბეგვრის გამო. კაზინოს იჯარით აქვს აღებული სათამაშო ბიზნესისათვის საჭირო სპეციფიკური მოწყობილობები და აპარატურა, რომელიც იჯარის დასრულების შემდეგ რჩება მეიჯარის საკუთრებაში. თუმცა, იჯარის გაგრძელება შესაძლებელია.

 
ამ შემთხვევაში, შეიძლება ითქვას, რომ საქმე გვაქვს 20.5 მუხლის "ე" პუნქტში მითითებულ სიტუაციასთან.

 
კიდევ ერთხელ ხაზს გავუსვამთ იმ გარემოებას, რომ 20.5 მუხლის „გ“-„ე“ პუნქტებიდან, ასევე 20.6 მუხლების პუნქტებიდან რომელიმეს დაკმაყოფილება ჯერ კიდევ არ ნიშნავს იჯარის ფინანსურ იჯარად კლასიფიცირებას და საჭიროა დამატებითი განსჯა, არის თუ არა 20.4 მუხლის პირობებიც შესრულებული, რაც აღნიშნულია ზემოთ მოყვანილ 20.7 მუხლში.

 
იჯარა ფინანსურია თუ ჩვეულებრივი, ეს იჯარის დასაწყისში უნდა განისაზღვროს და არა „პოსტ-ფაქტუმ“ მომხდარი გარემოებებიდან გამომდინარე. ამის შესახებ მკაფიოდ არის აღნიშნული მსს ფასს-ის 20.8 მუხლში:

„20.8. იჯარის კლასიფიკაცია ხდება იჯარის დასაწყისში და არ იცვლება მისი ვადის განმავლობაში. თუ შემდეგ მოიჯარე და მეიჯარე გადაწყვეტენ საიჯარო პირობების შეცვლას (იმ შემთხვევის გარდა, როდესაც უბრალოდ იჯარა განახლდება), აუცილებელია იჯარის კლასიფიკაციის გადახედვა“.

როგორც აქედან ჩანს, იჯარის ვადის გასვლის შემდეგ მისი უბრალოდ განახლება (სხვა მნიშვნელოვანი გარემოებების არარსებობისას) არ იწვევს იჯარის კლასიფიკაციის შეცვლას.

კიდევ ერთ მნიშვნელოვან გარემოებას გვსურს გავუსვათ ხაზი: როდესაც არსებობს განუზღვრელობები იჯარის კლასიფიცირების საკითხში, ანუ როდესაც არსებობს საკამათო/სამსჯელო გარემოებები, მოიჯარესთან იჯარის ფინანსურ იჯარად დაკლასიფიცირებისათვის ძლიერი არგუმენტები უნდა არსებობდეს, რადგან ამ დროს მოიჯარე თავის ფინანსურ ანგარიშგებაში აღიარებს აქტივს, ჩვეულებრივ იჯარად დაკლასიფიცირების შემთხვევაში კი აქტივი არ აღიარდებოდა. ეს გამომდინარეობს იქიდან, რომ მსს ფასს-ის „კონცეფციები და ძირითადი პრინციპები“ შეიცავს ასეთ 2.9 მუხლს „წინდახედულობა“:

„2.9. განუსაზღვრელობები, რომლებიც თან ახლავს ბევრ მოვლენასა და სიტუაციას, ფინანსურ ანგარიშგებაში უნდა აისახოს მათი ხასიათისა და სიდიდის შესაბამისად და პროფესიული წინდახედულობის გამოჩენით. წინდახედულობა გულისხმობს გარკვეული დონის სიფრთხილის გამოჩენას განუსაზღვრელობების პირობებში მსჯელობისას, რაც აუცილებელია სააღრიცხვო შეფასებების გამოსათვლელად, რათა აქტივებისა და შემოსავლების შეფასებები არ იყოს გადიდებული, ან ვალდებულებებისა და ხარჯების შეფასებები − შემცირებული“.

მართალია, მსგავს მუხლს აღარ შეიცავს ფასს-ების სრული ვერსია, კერძოდ კი მისი „ფინანსური ანგარიშგების კონცეპტუალური საფუძვლები“, მაგრამ კიდევ ერთხელ ვიმეორებთ, რომ მსს ფასს სხვა მეთოდოლოგიაა, ფასს‑-ების სრული ვერსია კი _ სხვა. შესაბამისად, მსს ფასს-ით მოსარგებლე საწარმოებმა იჯარის კლასიფიცირების საკითხის გადასაწყვეტად მხოლოდ ზემოაღნიშნული 20.4-20.8 მუხლებით უნდა იხელმძღვანელონ.

გიორგი ცერცვაძე