ევროპული უძრავი ქონება როგორც საკუთარი, ისე ნასესხები ფულადი სახსრების ინვესტირებისთვის საკმაოდ ეფექტიანი საშუალებაა. დაბალი საპროცენტო განაკვეთები, საცხოვრებელი სახლის ფასისა და ხარისხის ოპტიმალური თანაფარდობა, კრედიტის მოქნილი პირობები – ესაა ყველა იმ ფაქტორთა ნაწილის ჩამონათვალი, რაც ადგილობრივ მაცხოვრებელს თუ უცხოელს ახალი შენაძენის გაკეთებისკენ უბიძგებს. ქვემოთ მიმოვიხილავთ 2019 წლის მდგომარეობით ი პოთეკური ბაზრის თავისებურებებს როგორც ევროკავშირში, ისე მისი ფარგლების გარეთ. 

ევროკავშირის ერთიანი ეკონომიკური ზონა, ჯანსაღი კონკურენტული გარემოს არსებობა, ყოვლისმომცველი ინტეგრაცია, სულაც არაა იმის საფუძველი, რომ ამ ქვეყნებში მოქმედ ბანკებსა და სხვა ფინანსურ დაწესებულებებში ერთიანი საკრედიტო პოლიტიკა მოქმედებდეს. პირიქით, პოტენციური მსესხებლებისთვის შეთავაზებული ი პოთეკური პროდუქტები პროცენტულ განაკვეთებში, კლიენტებისადმი მოთხოვნებსა და გარიგების რეგისტრაციის მექანიზმებს შორის სხვაობა, ევროპელთა სავიზიტო ბარათი გახდა. 

იპოთეკური სესხების ყველაზე დაბალი წლიური პროცენტული განაკვეთის მქონე ევროკავშირის წევრი ქვეყნების ხუთეული ასე გამოიყურება: ფინეთი - 1,47%, გერმანია - 1,5-2,0, ლუქსემბურგი - 1,8, შვედეთი - 1,85, სლოვაკეთი - 1,9. გავეცნოთ მაღალგანაკვეთიანთა სამეულსაც: უნგრეთი - 6,0%, ხორვატია - 5,0-6,0, ბულგარეთი - 4,5-5,0. 

ხაზგასასმელია, რომ ევროკავშირში საკრედიტო განაკვეთის სიდიდე მეტწილად Euribor-ის (European Interbank Offered Rate – ევროპის შეთავაზებათა ბანკთაშორისი განაკვეთი) მაჩვენებელზეა დამოკიდებული. რომელი მიმართულებითაც შეიცვლება Euribor-ის ინდექსი, იქითკენ წავა ამა თუ იმ ქვეყნის საკრედიტო განაკვეთი. 

მოწინავე ევროკავშირული ქვეყნების საშუალო საკრედიტო პერიოდი 20 წელს შეადგენს. გასასესხებელი თანხის მაქსიმალურ სიდიდეს (შესაძენი ბინის ღირებულების 100%) სლოვაკეთში იძლევიან. აქვე, წინასწარი შესატანი თანხა ნულოვანი ნიშნულიდან იწყება, მაშინ როცა, მაგალითად, ფინეთში მსესხებელს სესხის გაფორმებისთანავე 25%-ის დაფარვას თხოვენ. 

დასავლეთ ევროპაში მდებარე არაევროკავშირის ქვეყნებიდან ყველაზე დაბალი იპოთეკური განაკვეთია: ისლანდიაში 1,5%-დან, შვეიცარიაში 1,8%-დან, მონაკოში 1,9%-დან და ლიხტენშტაინში 2,2%-დან. 

ისლანდიაში იპოთეკური სესხი მხოლოდ ქვეყნის მოქალაქეს შეუძლია აიღოს, რადგან ადგილობრივი კანონმდებლობა ნებისმიერი უძრავი ქონების არარეზიდენტი პირისთვის მიყიდვას კრძალავს. აქ კრედიტი 40 წლამდე ვადით გაიცემა. სესხის პირობებს რაც შეეხება, ისინი მსესხებლისთვის მომგებიანია და მის მიმართ ლოიალური დამოკიდებულებითაა შედგენილი. 

შვეიცარიაში განსაკუთრებული პოპულარობით სარგებლობენ 10-15-წლიანი იპოთეკური სესხები. თუმცა, აქ ე.წ. უვადო კრედიტის პირობებსაც წააწყდებით. თუ მსესხებელი კრედიტორის დავალიანების დაფარვას საკუთარი სიცოცხლის ბოლომდე ვერ ასწრებს, დარჩენილი ვალის ტვირთი პირდაპირ მემკვიდრეებზე ნაწილდება. 

მონაკო იაფი იპოთეკისა და ძვირი უძრავი ქონების ქვეყანაა. აქ კრედიტის მინიმალური ოდენობა 500 ათასი ევროა. იპოთეკური გარიგებებისთვის ფიქსირებულთან ერთად „მცოცავი“ და კომბინირებული საპროცენტო განაკვეთებიც გამოიყენება. 

ევროპული ქვეყნების უმეტეს ნაწილში იპოთეკური სესხის მიღებაზე განაცხადის გაკეთება 20-დან 75 წლამდე ასაკის მოქალაქეს შეუძლია. ასაკობრივი ცენზის გარდა, არსებობს კლიენტებისადმი წაყენებული რიგი მოთხოვნებისა: ადგილობრივ ბანკში მიმდინარე ანგარიშის არსებობა, სადაც ბოლო რამდენიმე წელი თანხების მოძრაობა იქნება დაფიქსირებული, დაზღვევის შეძენა, საკმარისი კრედიტუნარიანობა, მუდმივი დასაქმება. 

უარყოფითმა განაკვეთმა იპოთეკურ ბაზრამდეც მიაღწია 

მსოფლიოში კარგა ხანია არსებობს ტრილიონობით დოლარის ღირებულების ობლიგაციები, რომელთა გამომცემლებს არანაირი მოგების იმედი არ აქვთ – ისინი იმთავითვე უარყოფითი საპროცენტო განაკვეთითაა დაბეჭდილი. მაგალითისთვის, იაპონიის მთავრობის და ქვეყნის რიგი მსხვილი კორპორაციების მიერ გამოცემული ობლიგაციების მოყვანა კმარა. თითქოს დაუჯერებელია, მაგრამ ფაქტია, უარყოფითგანაკვეთიანმა სესხმა ი პოთეკის სფერომდეც მიაღწია.

 

„ბანკირები შეშფოთებულნი არიან იმით, რომ უარყოფითი საპროცენტო განაკვეთი სულ უფრო ფართოდ ვრცელდება დანიურ იპოთეკურ სესხებზე“, – იუწყება პორტალი investing.com. 

დანიაში იპოთეკური ობლიგაციების რეფინანსირების აუქციონების დასრულებისთანავე აშკარა გახდა, რომ 5 წლამდე კრედიტების მფლობელი ბინათმესაკუთრეები უარყოფით საპროცენტო განაკვეთებს მიიღებენ. უფრო კონკრეტულად – ერთწლიანი ი პოთეკური ობლიგაციებისთვის -0,23%, სამწლიანისთვის -0,28%, ხუთწლიანისთვის -0,04%. ეს, აღნიშნულ სეგმენტში კრედიტირების ღირებულების ისტორიული მინიმუმი გახდა.

 

Nykredit ჯგუფში იპოთეკური ობლიგაციების ბაზრის ანალიტიკოსი ჯეპ ბორე ირწმუნება, რომ მას კარგა ხანს არ სჯეროდა მონიტორზე აღბეჭდილი ვაჭრობის შედეგების სინამდვილე. Nykredit 450 მილიარდი დოლარის აქტივებით დანიის იპოთეკური დაკრედიტების ინდუსტრიაში დომინირებს. 

დანია მსოფლიოში პირველია, სადაც უარყოფითი ი პოთეკური საპროცენტო განაკვეთი გამოჩნდა. ქვეყნის ეროვნულმა ბანკმა ეს განაკვეთი ნულს ქვემოთ პირველად 2012 წელს დასწია, რითაც ევროზე დანიური კრონის დამოკიდებულების თავიდან აცილებას შეეცადა. უდაბლესი განაკვეთების პირობებმა, დანიის სავალო ბაზრის შემოსავლების დიაგრამა „მიწასთან გაასწორა“ და მას შემდეგ საბინაო ამხანაგობები 30-წლიანი კრედიტებისთვის წლიურად მხოლოდ 1%-ს იხდიან. 

მიმდინარე ზაფხულში, დანიის სიდიდით მესამე ბანკმა Juske Bank-მა იპოთეკური სესხის გამფორმებელ ახალი საცხოვრებლის ყიდვის მსურველ კლიენტებს -0,5% განაკვეთიანი ხელშეკრულებები დაუდო. უარყოფით განაკვეთი ვრცელდება 10 წლამდე სესხის ამღებზე, რომელსაც კონტრაქტში უწერია – ამ ხნის განმავლობაში ბანკი ვერ შეცვლის პირობებს. 

Bloomberg-ის ცნობით, ფინური კომერციული ბანკი Nordea-ს დანიური განყოფილება უახლოეს მომავალში 20 წლამდე იპოთეკურ სესხზე ნულოვანი, ხოლო 30 წლამდე სესხზე 0,5%-იანი წლიური განაკვეთი მიმდინარე წლის გაზაფხულიდანაა დაწესებული. 

„არაკომფორტულია იმაზე ფიქრი, რომ არსებობენ ინვესტორები, რომლებიც 30 წლით გასესხებენ ფულს და წელიწადში მხოლოდ 0,5% მოგების მიღებას თანხმდებიან. ამ საკითხს მომხმარებლებისთვის გაცილებით პოზიტიური მხარე აქვს – სესხის აღება ასეთი იაფი არასდროს არ ყოფილა“, – ასეთ კომენტარს აკეთებს იპოთეკის გაიაფებაზე ფინური ბანკის დანიური ოფისის უფროსი ანალიტიკოსი ლისე ნიუტოფტ ბერგმანი. 

იპოთეკური სასესხო განაკვეთი დანიაში ნულს ქვემოთ მანამდეც დაცემულა. 2015 წელს Nordea Kredit-ის მცოცავი იპოთეკური განაკვეთი უარყოფითი გახდა მას შემდეგ, რაც დანიის ცენტრალური ბანკის ძირითადი განაკვეთი -0,35%-მდე დაეცა. ცნობისთვის, 2015 წლის იანვრიდან დანიის ცენტრალური ბანკის დაკრედიტების განაკვეთი 0,05%-იან ნიშნულს ინარჩუნებს. 

2016 წელს The Wall Street Journal წერდა, რომ 11 წლის წინ სესხის ამღებმა ერთ-ერთმა დანიელმა, პროცენტის გადახდის ნაცვლად ბოლო კვარტალში აქეთ მიიღო ბანკისგან 38 დოლარი. ქვეყნის უმსხვილესი იპოთეკური კრედიტორის RealKredit Danmark-ის მონაცემებით, ერთი წლით ადრე მას უარყოფითგანაკვეთიანი 758 მსესხებელი ჰყავდა. გამოცემა მაშინ მიუთითებდა ამ სიტუაციის უარყოფით მხარეზეც – ბანკები არ იხდიან უმეტესი ანაბრების პროცენტებს, რის გამოც მოქალაქეები იძულებულნი არიან კაპიტალი უძრავ ქონებაში დააბანდონ. გაზეთის ექსპერტთა მტკიცებით, უძრავი ქონების ბაზარზე ინვესტიციების მატება ქვეყნის ფინანსური კრიზისის საფრთხეს გაზრდის. 

დავუბრუნდეთ კლიენტებისადმი Juske Bank-ის ინოვაციურ შეთავაზებას. სინამდვილეში, ბანკის კლიენტი აღებულ სესხზე ცოტათი მეტს მაინც გადაიხდის, რადგან რამდენიმე სავალდებულო გადასახადი აქვთ დასაფარი; ასევე გარიგების გასაფორმებელი იურიდიული ხარჯებიც მათი გადასახდელია. თუმცა, ფორმალურად იპოთეკური სესხი უარყოფითია. 

უარყოფითი განაკვეთი ნაკლები წაგებისთვის 

მსესხებლის სასარგებლო იპოთეკური კრედიტი საბანკო საქმეში შესაძლოა სიახლედ ჩანდეს, მაგრამ იგი არცთუ მოულოდნელია. როგორც წესი, ბანკი ფულს ანაბრის სახით წინასწარ დათქმულ პროცენტში იღებს – ე.ი. თანხის შემტანი ჩადებული კაპიტალის მატების იმედადაა. შემდგომ ბანკი ამ ფულს სესხის სახით გასცემს ან ფასიან ქაღალდებში იმაზე მეტი განაკვეთით დებს, ვიდრე აიღო, რადგან პირველ რიგში შემტანი კლიენტი გაისტუმროს და საკუთარი ხარჯების დაფარვასთან ერთად, გარკვეული მოგებაც დარჩეს. 

ბოლო წლებში, ისეთ ქვეყნებში, როგორებიცაა დანია, შვედეთი, შვეიცარია, ეს ჩვეული სისტემა საპირისპირო ნიშნით მუშაობს. ინფლაცია ამ ქვეყნებში ძალიან დაბალია (დანიაში იგი 0,2%-ის ფარგლებში მერყეობს), ხოლო ეკონომიკა საკმაოდ ნელა მატულობს. ამიტომ კრედიტის ღირებულება იმდენად დაეცა, ბანკები მათთან დაბანდებული ფულის ნამატის უზრუნველყოფას ვერ ახერხებენ. შედეგად, საკუთარი ხარჯების დასაფარად ისინი იძულებული ხდებიან კლიენტების შენატანები დახარჯონ – აწესებენ დეპოზიტებზე ნულოვან და სულაც უარყოფით საპროცენტო განაკვეთებს. 

მაგალითად, შვეიცარიულმა USB ბანკმა, მიმდინარე წლის აგვისტოს დასაწყისში გამოაცხადა, რომ მსხვილ მეანაბრეებს (500 ათას ევროზე მეტის შემტანი) 0,6%- ს „ჩამოაჭრის“. ე.ი. ამ უკანასკნელთა წლიური მოგება 0,6%-ით შემცირდება. ერთი მხრივ, გაუარესებული პირობებით ბანკში ფულის „გაჩერება“ ცუდია. მეორე მხრივ, ანგარიშიდან ამდენი ფულის მოხსნა და მისი სხვაგან დაბანდება, გარკვეულ რისკებთანაა დაკავშირებული. USB-ს მეანაბრეთა უმეტესობამ „ხვალინდელ ქათამს დღევანდელი კვერცხი არჩია“ და ბანკს არ უღალატა. 

დანიის კომერციულ ბანკებში უარყოფით სადეპოზიტო განაკვეთამდე ჯერ არ მისულან, მაგრამ იგივე Juske Bank-ში უკვე რახანია იღებენ ნულოვან ანაბრებს და არც შვეიცარიელთა მაგალითისადმი არიან გულგრილნი. უბრალოდ, კონკურენტებზე ადრე არ უნდათ ამ ნაბიჯის გადადგმა. 

ამ გადასახედიდან, უარყოფითი საკრედიტო განაკვეთები (მათ შორის იპოთეკური) საკმაოდ ლოგიკურ პრეცედენტად ჩანს. Juske Bank-ს თავისუფალი ფული შეუძლია -0,65%-იან სადეპოზიტო განაკვეთით განათავსოს (ასეთი პროცენტით იღებს ახლა ანაბარს დანიის ცენტრალური ბანკი). თუმცა, -0,5%-იანი იპოთეკური განაკვეთით სახლის მყიდველებზე სესხის გაცემისას უფრო ნაკლებს წააგებს. ამასთან, Juske Bank -0,5%-ზე ნაკლებგანაკვეთიან სადეპოზიტო შენატანებს იღებს. აქაც მოგებაა, თუ ამ ფულს უარყოფითი შემოსავლიანობით, მაგრამ დადებითი სხვაობით დააბანდებს. 

რუსებს ჩეხების შურთ – დანიამდე ისედაც შორია 

რუსულ იპოთეკურ ბაზარზე მინიმალურ განაკვეთად 7,6% ფიქსირდება (არსებობს შეღავათიანი ტარიფები, მაგრამ არანაკლები 5%-ისა). უკრაინის პრეზიდენტის ოფისის თავმჯდომარის მოადგილის ალეკსეი გონჩარუკის განცხადებით კი, ყველაზე ოპტიმისტური პროგნოზი ასეთია – 2020 წელს უკრაინაში იპოთეკური სესხის ყველაზე დაბალი ნიშნული წლიური 12-13% გახდება. 

ჩეხეთის შემნახველი ბანკის სარეკლამო რგოლიდან ვგებულობთ, რომ აქ სამომხმარებლო სესხი მინიმუმ 3,9%-იანი განაკვეთით გაიცემა, ხოლო იპოთეკური - 0,8%-იანით. თავად ბანკის ვებგვერდზე შეთავაზებული იპოთეკის მინიმალური ნიშნული 2,89 პროცენტია. 

საინტერესოა ზოგიერთი ევროპული ქვეყნის სადეპოზიტო განაკვეთების მონაცემებიც. დანიის ცენტრალური ბანკი საკრედიტო ორგანიზაციებისაგან ფულს 0,05%-ად ინახავს, ევროპის ცენტრალური ბანკი - ნულოვანი განაკვეთით, ინგლისის ბანკი - წლიური 0,75%-იანი განაკვეთით, ჩეხეთის ცენტრალური ბანკი - 1,75%-ად, ხოლო რუსეთის ცენტრალური ბანკი - 7,25%-ად. 

რუსეთის ცენტრალური ბანკის თავმჯდომარის პირველი მოადგილე ლევ ხასისი სინანულით აღნიშნავს: „ყველას გვინდა, რომ მოზიდული დეპოზიტების განაკვეთი იყოს რუსული, ხოლო იპოთეკური განაკვეთი ჩეხური, მაგრამ გასაგები მიზეზების გამო, ეს შეუძლებელია“. 

იპოთეკური ობლიგაციების სეგმენტზე უარყოფითი მოგების პრაქტიკის გავრცელება გარდაუვალი და საფრთხის შემცველია. გარდაუვალია იმიტომ, რომ უარყოფითი განაკვეთით გამოწვეული მიმდინარე ვალების მასშტაბმა ჯერ კიდევ ვერ გამოიწვია განვითარებული ეკონომიკის მქონე ქვეყნებისთვის ასე საჭირო ბუმი. ევროპელ სესხმომხმარებელთა ასეთი პასიურობა აუცილებლად გამოიწვევს უარყოფითი განაკვეთების დაკრედიტების სხვა სფეროებში შეღწევას, რადგან ექსპერტთა მტკიცებით, სასესხო საპროცენტო განაკვეთები ეკონომიკის სტიმულირების პრაქტიკულად ერთადერთი იარაღია. სიტუაცია საფრთხის შემცველია იმიტომ, რომ ჯერ კიდევ 2000-იანი წლებიდან გამოჩნდა – იპოთეკა კარგი დროებისთვის წარმატებული, ხოლო ცუდი დროებისთვის დეფოლტმომტანი ციკლური იარაღია. იპოთეკური ობლიგაციების სეგმენტში მიღებული უარყოფითი მოგება, დიდი ალბათობით იმ სფეროს კრიზისს გამოიწვევს, რომელზეც იგი გავრცელდება.

 

ფრიდონ კერვალიშვილი