დღეს დავასრულებთ "ააფ"-ის №10(214) ნომერში დაწყებულ საუბარს, რომელიც საკუთრების დაცვის სამართლებრივ პრინციპებს შეეხებოდა.
მკითხველთა ინტერესის გათვალისწინებით, განვმარტავთ, რომ მრავალბინიან სახლში ინდივიდუალური საკუთრების საგნის (ბინის ან არასაცხოვრებელი ფართობის) შესაძენად აუცილებელია გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და შემდეგში ამ გარიგებით განსაზღვრული საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში.
მიწის ნაკვეთი შეიძლება სხვა პირს გადაეცეს სარგებლობაში ისე, რომ მას ჰქონდეს ამ ნაკვეთზე ან მის ქვეშ რაიმე ნაგებობის აღმართვის უფლება, ასევე,
ამ უფლების გასხვისების, მემკვიდრეობით გადაცემის, თხოვების, გაქირავების უფლება, რასაც სამართლებრივად აღნაგობის უფლება ეწოდება. მოქმედი კანონის შესაბამისად, აღნაგობის უფლება შეიძლება გავრცელდეს
მიწის ნაკვეთის იმ ნაწილზე, რომელიც არ არის აუცილებელი აღნაგობისათვის, მაგრამ იძლევა უკეთ სარგებლობის შესაძლებლობას.
აღნაგობის სამართლებრივი ინსტიტუტი წარმოიშვა და მან დასრულებული სახე მიიღო რომის სამართალში. რომის სახელმწიფო და სამართლის განვითარების
ადრეულ საფეხურზე მყარად იყო გაბატონებული ზოგადი პრინციპი, რომლის თანახმადაც, ყველაფერი, რაც აღმართულია სხვა პირის კუთვნილ მიწის
ნაკვეთზე, ეკუთვნის ამ მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს ე.წ. „მისაკუთრების უფლებით“. თუმცა, მოგვიანებით გაჩნდა მოთხოვნილება იმაზე, რომ სახელმწიფო და საზოგადოებრივი მიწის ნაკვეთები გადაცემულიყო
კერძო პირების ხელში განსაზღვრული ვადით საიჯარო ქირის პერიოდულად გადახდის სანაცვლოდ. მოიჯარეებს მიეცათ უფლება, მათთვის გადაცემულ მიწის ნაკვეთებზე აეშენებინათ შენობა‑ნაგებობები დროებითი ან მუდმივი
სარგებლობისთვის. შედეგად წარმოიშვა აღნაგობის უფლება. სხვა პირის კუთვნილი მიწის ნაკვეთით სარგებლობისთვის მეაღნაგეს მესაკუთრისათვის უნდა ეხადა ფიქსირებული ქირა _ სოლარიუმ, პენსიონ. ქირის გადახდის მოთხოვნა უზრუნველყოფილი იყო აღნაგობის უფლებაზე გირავნობით, რომლითაც მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს ენიჭებოდა თავისი მოთხოვნის უპირატესი დაკმაყოფილების უფლება სხვა კრედიტორებთან შედარებით. აღნაგობის უფლება დგინდებოდა ხელშეკრულებით.
აღნაგობის უფლებას ძველ ქართულ სამართალშიც ვხვდებით. ძველი ქართული სასამართლო პრაქტიკიდან ჩანს, რომ ხშირად მიწის ნაკვეთის ქირავნობა ხდებოდა ნაგებობების საამშენებლოდ. ნაგებობა ხელშეკრულებით დათქმული ვადის გასვლის შემდეგ რჩებოდა მიწის მესაკუთრეს, რომელსაც მასზე საკუთრების უფლება მისი აშენებისთანავე წარმოეშობოდა. სამაგიეროდ, მოქირავნეს გამქირავებლისგან შენობის ფასი ეკუთვნოდა. მისი მოქმედების ვადა კი 20‑25 წლით განისაზღვრებოდა.
კითხვა: გთხოვთ, განგვიმარტოთ, როგორი წესითა და ხანგრძლივობით განისაზღვრება აღნაგობის უფლების ვადა?
პასუხი: აღნაგობის უფლების ვადა განისაზღვრება მხარეთა შეთანხმებით და იგი არ უნდა აღემატებოდეს ოთხმოცდაცხრამეტ წელს. აღნაგობის უფლების შეწყვეტისას აღნაგობის უფლების საფუძველზე აშენებული ნაგებობა ხდება მიწის ნაკვეთის არსებითი შემადგენელი ნაწილი.
აღნაგობის უფლების მქონე პირს შეიძლება ხელშეკრულების საფუძველზე დაეკისროს საზღაურის გადახდა. საზღაურის გადაუხდელობის გამო აღნაგობის
უფლება მესაკუთრის მხრიდან შეიძლება ცალმხრივად შეწყდეს ამ ვალდებულების 2 წლის განმავლობაში შეუსრულებლობის შემთხვევაში, თუ მხარეთა შეთანხმებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული (საქართველოს
2015 წლის 16 ოქტომბრის კანონი №4336). საზღაური აღნაგობის უფლებისთვის მხარეებმა შეიძლება ათი წლის შუალედით განსაზღვრონ. თუ ეკონომიკური პირობები არსებითად იცვლება, მხარეები ვალდებულნი
არიან თავიდან შეთანხმდნენ საზღაურზე.
კითხვა: როგორი წესით ხდება სასყიდლიანი აღნაგობის უფლების შეწყვეტა?
პასუხი: სასყიდლიანი აღნაგობის უფლების ვადის გასვლის შემთხვევაში, თუ მხარეთა შეთანხმებითსხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, მიწის ნაკვეთის მესაკუთრემ აღნაგობის უფლების მქონეს უნდა მისცეს ანაზღაურება ამ ნაკვეთზე აღმართული ნაგებობის ღირებულების ორი მესამედის ოდენობით. აქვე გასათვალისწინებელია ერთი გარემოება, რომ მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს შეუძლია აღნაგობის უფლების მქონეს ანაზღაურების
გადახდის სანაცვლოდ გაუგრძელოს აღნაგობის უფლება ამ ნაკვეთზე აღმართული ნაგებობის არსებობის სავარაუდო ვადით. თუ აღნაგობის
უფლების მქონე უარს ეტყვის აღნაგობის უფლების ვადის გაგრძელებაზე, იგი კარგავს ანაზღაურების მოთხოვნის უფლებასაც.
აღნაგობის უფლების შეწყვეტის შემთხვევაში აღნაგობის უფლების მქონეს არა აქვს უფლება წაიღოს ნაგებობა ან მისი შემადგენელი ნაწილები (საქართველოს
2015 წლის 16 ოქტომბრის კანონი №4336).
აღნაგობის უფლების შეწყვეტის შემდეგ აღნაგობიდან წარმოშობილი ანაზღაურების მოთხოვნის უფლება (ასეთის არსებობის შემთხვევაში) საჯარო რეესტრში აღნაგობის უფლების ადგილს იკავებს და იმავე რიგით ცვლის მას.
აქვე საყურადღებოა ერთი გარემოება, რომ თუ აღნაგობის უფლება მისი ვადის გასვლის დროისათვის ჯერ კიდევ დატვირთულია იპოთეკით, იპოთეკარს
აქვს ანაზღაურების მოთხოვნით გირავნობის უფლება (საქართველოს 2015 წლის 16 ოქტომბრის კანონი №4336).
აღსანიშნავია, რომ აღნაგობის უფლების შეწყვეტისას მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე ხდება აღნაგობის უფლების მქონე პირის მიერ დადებული ქირავნობის ან იჯარის ხელშეკრულების მონაწილე.
უზუფრუქტი წარმოადგენს უძრავი ნივთით მაქსიმალური სარგებლობის სანივთო უფლებას, რომელიც არ ექვემდებარება გასხვისებას/განკარგვას ან
მემკვიდრეობით გადაცემას. მაქსიმალური სარგებლობის უფლებამოსილება მოიცავს პრაქტიკულად ყველა სახის სარგებელსა (მათ შორის, იმ სამართლებრივი ურთიერთობის საფუძველზე მიღებულ შემოსავლებს,
რომლებიც დაკავშირებულია ნივთისაგან შემოსავლის მიღებასთან, მაგ., იჯარის ქირა) და ნაყოფის მიღების უფლებამოსილებას, რაც თავად უძრავი ნივთის
მესაკუთრეს აქვს იმ პირობით, რომ შენარჩუნებული იქნება ნივთის სუბსტანცია; უზუფრუქტუარს არა აქვს უფლება, გადააკეთოს ნივთი ან არსებითად შეცვალოს იგი. გარდა ამისა, უზუფრუქტუარი უძრავი ნივთით
სარგებლობისას ვალდებულია იხელმძღვანელოს ნორმალური სამეურნეო სარგებლობის პრინციპით და მას მესაკუთრის თანხმობის გარეშე არ შეუძლია შეცვალოს უძრავი ნივთით სარგებლობის მიზანი. მნიშვნელოვანია
უზუფრუქტუარის უფლებამოსილების ნეგატიური მხარე, რომელიც მდგომარეობს მესამე პირების უზუფრუქტის საგნით სარგებლობისაგან გამორიცხვაში. მართალია, სამოქალაქო კოდექსში არაფერია ნათქვამი უზუფრუქტის დაცვის შესახებ, თუმცა, ის როგორც სანივთო უფლება,
აღნაგობისა და სერვიტუტის მსგავსად, დაცულია კანონით ნებისმიერი პირისაგან. ვინაიდან უზუფრუქტუარი წარმოადგენს უძრავი ნივთის მფლობელს, იგი დაცულია ასევე მფლობელობითი დაცვის სარჩელებით.
კითხვა: როგორია უზუფრუქტის ცნება და უზუფრუქტუარის ძირითადი უფლება‑მოვალეობანი?
პასუხი: უძრავი ნივთი შეიძლება სხვა პირს გადაეცეს სარგებლობაში ისე, რომ იგი უფლებამოსილია, როგორც მესაკუთრემ გამოიყენოს ეს ნივთი და არ დაუშვას მესამე პირთა მიერ მისით სარგებლობა,
მაგრამ მესაკუთრისგან განსხვავებით, მას არა აქვს ამ ნივთის გასხვისების, იპოთეკით დატვირთვის ან მემკვიდრეობით გადაცემის უფლება. ამ ნივთის გაქირავების ან იჯარით გადაცემისათვის საჭიროა
მესაკუთრის თანხმობა. უზუფრუქტის გაუქმების შემდეგ მესაკუთრე ხდება არსებული ქირავნობის ან იჯარის ურთიერთობების მონაწილე (საქართველოს 2005 წლის 30 ივნისის კანონი №1826).
უზუფრუქტის დადგენის დროს გამოიყენება იგივე წესები, რაც უძრავი ნივთების შეძენის დროს. უზუფრუქტი შეიძლება იყოს სასყიდლიანი და უსასყიდლო. უზუფრუქტუარს მესაკუთრის თანხმობის გარეშე არა აქვს უფლება შეცვალოს სარგებლობის მიზანი.
უზუფრუქტუარი ვალდებულია უზუფრუქტის დამთავრების შემდეგ ნივთი დაუბრუნოს მესაკუთრეს.
უზუფრუქტი ისპობა, თუ იგი საკუთრებასთან ერთად ერთი პირის ხელში აღმოჩნდება.
სერვიტუტის თანამედროვე ცნება ძირითადად რომის სამართალიდან მიმდინარეობს. რომაელმა იურისტებმა სერვიტუტებზე მოგვცეს იმდენად დახვეწილი მოძღვრება, რომ დიდი კოდიფიკაციის ეპოქამ თითქმის
ხელუხლებელი დატოვა იგი. ქართულ სამართალში ძველთაგანვე დასტურდება სერვიტუტების ფართოდ გამოყენება, უპირატესად ამის საბუთს სასამართლო
პრაქტიკა წარმოადგენდა. როგორც ჩანს, ძველმა ქართულმა სამართალმა ამ დარგშიც განიცადა რომის სამართლის გავლენა.
სერვიტუტების აუცილებლობას საკუთრების სრული გამოყენება მოითხოვდა. ამიტომაცაა, რომ სერვიტუტები, როგორც უფლება, ნაკლებად შეიძლება მივიჩნიოთ პოზიტიური სამართლის ქმნილებად. აღნიშნულის
სამაგალითოდ, საბჭოთა სამართლის ისტორიაც საკმარისია. საბჭოთა ხანაში სერვიტუტები არსებობდა როგორც არაპოზიტიური, ისე პოზიტიური სამართლის ფორმით, თუმცა თვითონ ტერმინი „სერვიტუტი“ არ
გამოიყენებოა. გერმანულ სამართალსა და იურიდიულ ლიტერატურაში სერვიტუტების ზოგადი კლასიფიკაცია ორი ნიშნის მიხედვით ხდება: უფლებამოსილი პირისა და შინაარსის მიხედვით. უფლებამოსილი პირის მიხედვით განასხვავებენ მიწისა (უძრავი ნივთის) და შეზღუდულ პირად სერვიტუტებს. მიწის (უძრავი ნივთის) სერვიტუტი მიეკუთვნება განსაზღვრული მიწის ნაკვეთის (უძრავი ნივთის) მესაკუთრეს სხვა პირის კუთვნილ მიწის ნაკვეთზე. ამდენად, იგი მყარად არის დაკავშირებული მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლებასთან, მიუხედავად მესაკუთრის პიროვნებისა. თავის მხრივ შეზღუდული პირადი სერვიტუტი ყოველთვის დაკავშირებულია
კონკრეტულ პიროვნებასთან. შინაარსის მიხედვით განასხვავებენ შეზღუდული და სრული სარგებლობის სერვიტუტებს. მიწის (უძრავი ნივთის) შეზღუდული
პირადი სერვიტუტები უფლების მფლობელს ანიჭებს მხოლოდ შეზღუდულ სარგებლობას. სრული სარგებლობის სერვიტუტს გერმანული სამართალი მიაკუთვნებს უზუფრუქტს. გერმანული სამართლისაგან განსხვავებით,
საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის სისტემური მიდგომის თანახმად, უზუფრუქტი დამოუკიდებელი სარგებლობის სანივთო უფლებაა და არა უბრალოდ „სრული სარგებლობის სერვიტუტი“.
მხოლოდ ქართულ სამოქალაქო კოდექსზე მუშაობის პროცესში გამოიკვეთა ის აზრი, რომ თანამედროვე კოდექსების მსგავსად სერვიტუტი ცალკე
მოწესრიგებულიყო.
კითხვა: გთხოვთ, გვაცნობოთ, როგორ განმარტავს დღეს მოქმედი საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი სერვიტუტის ცნებასა და პირობებს?
პასუხი: მოქმედი სამოქალაქო კოდექსის შესაბამისად, მიწის ნაკვეთი ან სხვა უძრავი ქონება შეიძლება სხვა მიწის ნაკვეთის ან სხვა უძრავი
ქონების მესაკუთრის სასარგებლოდ, ისე იქნეს გამოყენებული (დატვირთული), რომ მესაკუთრეს უფლება ჰქონდეს ცალკეულ შემთხვევებში ისარგებლოს ამ ნაკვეთით, ან აიკრძალოს ამ ნაკვეთზე ზოგიერთი მოქმედების განხორციელება, ანდა გამოირიცხოს დატვირთული ნაკვეთის მესაკუთრის ზოგიერთი უფლებების გამოყენება სხვა ნაკვეთის მიმართ. სერვიტუტის დადგენის
დროს გამოიყენება უძრავი ნივთის შეძენისათვის გათვალისწინებული წესები. საზღაური შეიძლება განისაზღვროს პერიოდული გადასახდელის სახით. სერვიტუტი შეიძლება არსებობდეს მხოლოდ მაშინ, როცა იგი უფლებამოსილ პირს უქმნის თავისი მიწის ნაკვეთით სარგებლობის შეღავათს.
სერვიტუტის განხორციელებისას უფლებამოსილი პირი უნდა გაუფრთხილდეს გამოყენებული (დატვირთული) მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის ინტერესებს.
თუ სერვიტუტის სათანადოდ განხორციელება მოიცავს დატვირთულ მიწის ნაკვეთზე მდებარე ნაგებობასაც. უფლებამოსილ პირს ეკისრება ამ ნაგებობის სათანადოდ მოვლის ვალდებულება. ამავე დროს მხარეები შეიძლება
შეთანხმდნენ, რომ ნაგებობის მოვლის ვალდებულება დაეკისროს დატვირთული მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს, თუ ამას მოითხოვს უფლებამოსილი პირის ინტერესები.
აღსანიშნავია, რომ სერვიტუტი, როგორც ნივთზე უფლება, ორი გზით დგინდება: პირველი _ კანონის ობიექტურ‑ნორმატიული ნების საფუძველზე და მეორე პირთა სუბიექტური ნების გამოვლენის, იგივე გარიგების საფუძველზე. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი ამ საკითხს საგანგებოდ არ ეხება და უნდა ვივარაუდოთ, რომ სერვიტუტის წარმოშობა სანივთო უფლებათა წარმოშობის საერთო კანონზომიერებას ემორჩილება.
კითხვა: როგორ გადაწყდება სამართლებრივად სერვიტუტის გაგრძელების საკითხი იმ შემთხვევაში თუ უფლებამოსილი პირის მიწის ნაკვეთი გაიყოფა?
პასუხი: უფლებამოსილი პირის მიწის ნაკვეთის გაყოფის შემთხვევაში სერვიტუტი გაგრძელდება თითოეულ ნაკვეთზე ცალ‑ცალკე. ამ დროს
სერვიტუტის გამოყენება დასაშვებია მხოლოდ იმ პირობით, რომ ეს არ გააუარესებს დატვირთული მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის მდგომარეობას.
აქვე მნიშვნელოვანია ერთი გარემოება, რომ თუ დატვირთული მიწის ნაკვეთი გაიყო და სერვიტუტი მხოლოდ ერთ ნაწილზე ვრცელდებოდა, გაყოფის შემდეგაც მიწის ნაკვეთის ის ნაწილი, რომელზედაც არ იყო სერვიტუტი, მისგან თავისუფალი დარჩება. თუ უფლებამოსილ პირს ხელი შეეშლება მისი უფლების განხორციელებაში, აღნიშნულის თავიდან ასაცილებლად მას იგივე უფლებები აქვს, რაც
კეთილსინდისიერ მფლობელს.
უძრავი ნივთი შეიძლება ამა თუ იმ პირის სასარგებლოდ სერვიტუტით დაიტვირთოს საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 247‑ე მუხლში გათვალისწინებული პირობით (რის შესახებაც სერვიტუტის თემაზე საუბრის
დაწყებისთანავე ზემოთ გვქონდა საუბარი). ამგვარი დატვირთვა შეიძლება იმაში მდგომარეობდეს, რომ უფლებამოსილ პირს მესაკუთრის გამორიცხვით შეუძლია შენობა ან შენობის ნაწილი ბინად გამოიყენოს თავისთვის, ან მისი ოჯახისთვის.
სამართლებრივად განვითარებულ და ჰარმონიულ ქვეყანაში ერთ‑ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი ადგილი უკავია ვალდებულების შესრულების უზრუნველყოფის ღონისძიებების არსებობას და მის ფუნქციონირებას,
ვინაიდან უზრუნველყოფის ღონისძიება ხელს უწყობს ეფექტიანი მართლმსაჯულების განხორციელებას, აადვილებს გადაწყვეტილების აღსრულებას და დაცულს ხდის სამართალურთიერთობაში მონაწილე სუბიექტებს.
განსაკუთრებით უზრუნველყოფის ღონისძიებების არსებობის აუცილებლობას ვხვდებით საგადასახადო სამართლის სისტემაში, რათა დაცული იყოს სახელმწიფო ურჩი გადამხდელების თავნებობისაგან; ასევე უზრუნველყოფის ღონისძიება აქტიურად გამოიყენება სამოქალაქო სამართალურთიერთობებში, როდესაც სახელშეკრულებო ურთიერთობის დროს ხელშეკრულების მხარე თავად ირჩევს უზრუნველყოფის საშუალებას მოვალის მიერ ვალდებულების შეუსრულებლობის ან არაჯეროვანი შესრულების შემთხვევაში. რაც უფრო
დაცულია ეს ბერკეტი, მით უფრო გამარტივებულია გადაწყვეტილების აღსრულების და სამართლიანი მართლმსაჯულების განხორციელების პროცესი. ამგვარად, საგადასახადო ვალდებულების უზრუნველყოფის გარანტს
საგადასახადო მოთხოვნის უზრუნველყოფის ეფექტიანი ღონისძიებების არსებობა წარმოადგენს, ხოლო კერძო სამართალში ვალდებულების უზრუნველყოფის გარანტი თავად ხელშეკრულების მხარეების მიერ არჩეული
უზრუნველყოფის ღონისძიებაა.
გირავნობის ორი სახე არსებობს: მფლობელობითი და რეგისტრირებული. გირავნობა უზრუნველყოფს მოთხოვნასა და მასთან დაკავშირებულ სხვა დამატებით უფლებებს (მათ შორის, პროცენტსა და პირგასამტეხლოს),
აგრეთვე ქონების მოვლა‑შენახვის, სასამართლოსა და რეალიზაციის ხარჯებს, თუ კანონით ან მხარეთა შეთანხმებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.
მოძრავ ნივთზე მფლობელობითი გირავნობა წარმოიშობა მხარეთა შეთანხმებისა და ნივთის მოგირავნის, ან მოგირავნის მიერ განსაზღვრული მესამე პირის მფლობელობაში გადაცემის გზით.
თუ ნივთი უკვე იმყოფება მოგირავნის, ან მოგირავნის მიერ შესაბამისად უფლებამოსილი პირის მფლობელობაში, გირავნობის წარმოშობისათვის საკმარისია მხარეთა შეთანხმება.
კითხვა: რა პირობებია საჭირო რეგისტრირებული გირავნობის წარმოშობისთვის?
პასუხი: რეგისტრირებული გირავნობის წარმოშობისთვის
აუცილებელია გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და ამ გარიგებით განსაზღვრული გირავნობის უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში.
მოქმედი კანონის თანახმად, თუ დამგირავებელი არ ასრულებს გირავნობის საგნის სათანადოდ მოვლა‑შენახვის ვალდებულებას, მოგირავნეს უფლება აქვს მოითხოვოს გირავნობის საგნის მისთვის ან მესამე პირისთვის გადაცემა, ხოლო თუ გირავნობის საგნის სათანადო მოვლა‑შენახვის ვალდებულებას არ ასრულებს
მოგირავნე, დამგირავებელს უფლება აქვს მოითხოვოს გირავნობის საგნის მესამე პირისთვის გადაცემა.
თუ გირავნობის საგანს წარმოადგენს აქცია ან წილი სამეწარმეო საზოგადოებაში, დამგირავებელი სამეწარმეო საზოგადოებასთან დაკავშირებული გადაწყვეტილების მიღებისას ან გარიგების დადებისას უნდა მოქმედებდეს
კეთილსინდისიერების პრინციპიდან გამომდინარე საკუთარი და მოგირავნის ინტერესების გათვალისწინებით. მოქმედი კანონის თანახმად, ერთი და იგივე საგანი შეიძლება რამდენჯერმე დაგირავდეს. ერთი შეხედვით ეს შეიძლება გაუგებარი იყოს, მაგრამ სამოქალაქო კოდექსი ამბობს, რომ ერთი და იგივე საგნის დაგირავების დროს, გირავნობის უფლებათა რიგითობა განისაზღვრება მათი სარეგისტრაციოდ წარდგენის დროის შესაბამისად. ანუ, ვისი გირავნობაც წინ უსწრებს.
მონაცემთა ერთობლიობა ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე უფლებათა, ყადაღისა და საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის წარმოშობის, მათში ცვლილების და მათი შეწყვეტის, ასევე უძრავ ნივთზე საკუთრების
უფლების მიტოვების წარმოშობის და მასში ცვლილების შესახებ ექვემდებარება რეგისტრაციას საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოში.
2004 წელს იუსტიციის სამინისტროს მმართველობის სფეროში შემავალი სსიპ _ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს შექმნა საქართველოში ახლებური,
წარმატებული სარეგისტრაციო სისტემის ჩამოყალიბების საფუძველი გახდა. 1997 წელს მიღებულ სამოქალაქო კოდექსში სახელმწიფომ უძრავი ქონების მონაცემთა ერთიან ბაზაში საჯარო რეესტრში თავმოყრა გაითვალისწინა. დარგის ადმინისტრირების მიზნით, მიწის მართვის სახელმწიფო დეპარტამენტი შეიქმნა. ამ ნაბიჯით საქართველოში რეფორმის პირველი ეტაპი
დაიწყო. მიუხედავად ამისა, ტექბიუროები, რომელიც თვითმმართველობების დაქვემდებარებაში იყო, ინერციით კვლავ განაგრძობდნენ არსებობას და ბინებსა და ინდივიდუალურ საცხოვრებელ სახლებზე საკუთრების უფლებას არეგისტრირებდნენ. სახეზე იყო ფუნქციათა დუბლირება, ანუ ერთი და იგივე ფუნქციას რეალურად სხვადასხვა უწყებები ასრულებდნენ, ისე, რომ მათ შორის
არ არსებობდა არანაირი კოორდინაცია. ამ პირობებში დარგის განვითარების ერთიან პოლიტიკაზე საუბარიც კი არ შეიძლებოდა.
2004 წელს მიწის მართვის სახელმწიფო დეპარტამენტი, მოგვიანებით კი ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროებიც გაუქმდა. უძრავ ქონებაზე უფლებათა რეგისტრაციისთვის ახალი უწყება _ საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს
მმართველობის სფეროში შემავალი სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო შეიქმნა. მიწის მართვის სახელმწიფო დეპარტამენტის ფუნქციები
სხვადასხვა სახელმწიფო უწყებაზე გადანაწილდა. მიწის ადმინისტრირების ფუნქცია და ტექბიუროებში დაცული ინფორმაცია კი საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს გადმოეცა. ამ ცვლილებებმა სააგენტოს საშუალება მისცა, უფრო მეტად მოქნილი და კონკრეტულ სფეროზე ფოკუსირებული გამხდარიყო.
საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს შექმნა საქართველოში უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული ინფორმაციის მოწესრიგებისთვის ყველაზე მნიშვნელოვან ნაბიჯს წარმოადგენდა, თუმცა, მას მემკვიდრეობით მძიმე
პრობლემები ერგო: არ არსებობდა უწყების სრულფასოვნად ფუნქციონირებისთვის აუცილებელი გამართული
ინფრასტრუქტურა, მოწესრიგებული საკანონმდებლო ბაზა, ორგანიზაცია განიცდიდა მაღალკვალიფიციური, რეფორმებზე ორიენტირებული კადრების დეფიციტს, რაც მომსახურების დაბალ კულტურას და კორუფციის მაღალ
მაჩვენებელს განაპირობებდა. რიგები და მიუღებელი პასუხები მომხმარებელთა მხრიდანაც კი ჩვეულ მოვლენად აღიქმებოდა. ფრაზა _ „ქონების რეგისტრაცია“
ყოველთვის დროში გაწელილ, უამრავ ბიუროკრატიულ პროცესთან და პროცედურასთან ასოცირდებოდა.
არსებული სიტუაციიდან გამომდინარე, საჭირო გახდა მომხმარებელზე ორიენტირებული, გამჭვირვალე, უსაფრთხო და ერთიანი სარეგისტრაციო სისტემის შექმნა. ამ მიზნით უწყებაში ძირეული ცვლილებები დაიგეგმა და რეფორმების გატარება ოთხი ძირითადი _ საკანონმდებლო, ინსტიტუციური, ადმინისტრაციული და ტექნოლოგიური მიმართულებებით დაიწყო. მთავარი
აქცენტი სარეგისტრაციო პროცედურების გამარტივებასა და თანამედროვე საინფორმაციო ტექნოლოგიების პრაქტიკულ გამოყენებაზე გაკეთდა. რეფორმის
თანმდევ ერთ‑ერთ მნიშვნელოვან მიმართულებად უწყებაში მაღალკვალიფიციური კადრების მოზიდვა, სამართლებრივი კულტურის ამაღლება, რეფორმებსა და განვითარებაზე ორიენტირებული ძლიერი გუნდის
ჩამოყალიბება განისაზღვრა. დღეს საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში მოქმედი სისტემა სამაგალითოა ბევრი სახელმწიფოსთვის. უწყების ეფექტიანი
მუშაობა კი სხვადასხვა საერთაშორისო რეიტინგებით დასტურდება.
კითხვა: გთხოვთ, გვაცნობოთ, როგორ უნდა წარვადგინოთ ნივთზე უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში?
პასუხი: ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე შესაბამისი უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციისთვის წარდგენილ უნდა იქნეს წერილობითი ფორმით დადებული გარიგება. გარიგება ან გარიგების მონაწილე მხარეთა ხელმოწერების ნამდვილობა დამოწმებული უნდა იყოს კანონით დადგენილი წესით. ამასთანავე, თუ გარიგების მონაწილე მხარეები გარიგებას ხელს აწერენ
მარეგისტრირებელ ორგანოში უფლებამოსილი პირის თანდასწრებით, მაშინ გარიგების ნამდვილობისთვის არ მოითხოვება გარიგების ან გარიგების მონაწილე მხარეთა ხელმოწერების ნამდვილობის დამოწმება. კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში, ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე დადებული გარიგებები ძალაში შედის ამ გარიგებებით განსაზღვრული უფლებების საჯარო რეესტრში
რეგისტრაციის მომენტიდან.
საჯარო რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ანუ რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. იმ პირის სასარგებლოდ, რომელიც
გარიგების საფუძველზე სხვა პირისაგან იძენს რომელიმე უფლებას და ეს უფლება გამსხვისებლის სახელზე იყო რეესტრში რეგისტრირებული, რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორად, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ამ ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი, ან შემძენმა იცოდა, რომ ჩანაწერი უზუსტოა. თუ მესაკუთრე ახდენს უძრავი ქონების გასხვისებას ან უფლებრივად
დატვირთვას, დაუშვებელია გარიგების დადებისას (უფლების რეგისტრაციისას) თანამესაკუთრის თანხმობის მოთხოვნა, თუ იგი ასეთად არ არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში.
ირინე ღლონტი
