არის სერტიფიცირებული ექსპერტ-შემფასებელი. 2003 წელს გაიარა საქართველოს პროფესიონალ შემფასებელთა ფედერაციასთან არსებული უძრავი ქონების შემფასებელთა კურსები და ამავე ფედერაციასთან არსებული მოძრავი და არამატერიალური ქონების შემფასებელთა კურსები, 2004 წელს - გერმანია-საქართველოს მიერ ერთობლივად დაარსებული "უძრავი ქონების კავკასიური აკადემია", 2005 წელს კი გაიარა უძრავი ქონების კავკასიურ აკადემიასთან არსებული, დაკრედიტების მიზნით უძრავი ქონების შემფასებელთა კურსები და 2009 წელს - მიწის მესაკუთრეთა უფლებების დაცვის ასოციაციასთან არსებული შემფასებელთა სერტიფიცირების კურსები.  
ბესიკ დიაკონიძე 1994-1998 წლებში საქართველოს თავდაცვის სამინისტროში მსახურობდა, კერძოდ 1994-1996 წლებში ქუთაისის გარნიზონის სამხედრო კომენდანტის მოადგილე და 1996-1998 წლებში რესპუბლიკის თავდაცვის სამინისტროს სამხედრო ავტოინსპექციის უფროსის მოადგილე იყო. 1998-2000 წლებში გახლდათ უძრავ-მოძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის ფირმის პრეზიდენტი. 2001 წლის იანვრიდან 2003 წლის დეკემბრამდე შპს "ექსპერტ-ჯგუფში" შეფასების განყოფილების უფროსად მსახურობდა. 2004-2006 წლებში იყო "გაერთიანებული ქართული ბანკის" შეფასებისა და რეალიზაციის სექტორის უფროსი. 2006 წლიდან დღემდე არის "ქართული საშემფასებლო კომპანიის" გენერალური დირექტორი და ასევე 2006 წლიდან დღემდე - "ბანკი ქართუს" შიდა აუდიტის დეპარტამენტის აქტივების შეფასების ჯგუფის აუდიტორი.  
ბესიკ დიაკონიძე გახლავთ საქართველოს პროფესიონალ შემფასებელთა ფედერაციისა და უძრავი ქონების კავკასიური აკადემიის წევრი, მიწის მესაკუთრეთა უფლებების დაცვის ასოციაციის წევრი, საერთაშორისო ასოციაციის - "შემფასებელთა გაერთიანებების საბჭოს" თავმჯდომარე.  
ჰყავს მეუღლე და ორი შვილი.

- ბატონო ბესო, თქვენ მრავალმხრივი განათლება გაქვთ. მაინც და მაინც შემფასებლის პროფესია რატომ აირჩიეთ?

- ამაში დიდი როლი ითამაშა ჩემმა მეგობარმა და შეიძლება ითქვას, მასწავლებელმა - ჩემმა კოლეგამ გოგი ლეჟავამ, რომელმაც ჩემზე ადრე დაიწყო ამ პროფესიით საქმიანობა. მან მირჩია, იქნებ, ამ საქმეს მიჰყვეო. მეც ვნახე, მომეწონა და გადავწყვიტე, რომ შემფასებლის პროფესიას მივყოლოდი. მე ეკონომისტის განათლებაც მაქვს და ინჟინრისაც. ეს ისეთი პროფესიაა, ორივე სახის განათლება თანაბრად სჭირდება.   

- ადრე "გაერთიანებულ ქართულ ბანკში" და დღეს "ბანკ ქართუში" თქვენი საქმიანობა იმით ხომ არაა განპირობებული, რომ საბანკო საქმეში გაქვთ განათლება? 

- აქ საბანკო საქმე, ჩემი ეკონომიკური განათლება არაფერ შუაშია. მე მხოლოდ და მხოლოდ საშემფასებლო კუთხით ვმუშაობ, შემფასებელი ვარ.

- ახლახან თბილისში შემფასებელთა საერთაშორისო კონგრესი ჩატარდა. ასეთი ღონისძიება საქართველოში სხვა დროს ჩატარებულა? გვიამბეთ, ზოგადად, ამ კონგრესის შესახებ.

- საქართველოში ასეთი კონგრესი პირველად ჩატარდა. ორი წლის წინათ ჩვენი კომპანია "შემფასებელთა გაერთიანებების საბჭოში" გაწევრიანდა. ეს არის საერთაშორისო ასოციაცია, რომელშიც წარმოდგენილნი არიან ძირითადად პოსტსაბჭოთა სივრცესა და აღმოსავლეთ ევროპის ქვეყნებში არსებული შემფასებელთა გაერთიანებები. საქართველოდან შემფასებელთა ფედერაცია და ჩვენი ორგანიზაცია ვიყავით მიწვეული, მაგრამ ფედერაცია არ წავიდა და მინსკში საერთაშორისო კონგრესზე ჩვენ წავედით. ეს კონგრესი ყოველწლიურად ტარდება, მინსკში მე-6 იყო. შარშან ბაქოში მე-7 და წელს თბილისში მე-8 ჩატარდა. რაკი ჩვენ უკვე გვიცნობდნენ, ჩვენი დახმარებითა და რეკომენდაციით შარშან ბაქოში საქართველოდან კიდევ ერთი ორგანიზაცია, "მიწის მესაკუთრეთა უფლებების დაცვის ასოციაცია" გაწევრიანდა. "მიწის მესაკუთრეთა უფლებების დაცვის ასოციაცია" შეფასებასთან კავშირში არ არისო და ამიტომ დაჭირდა ჩვენი რეკომენდაცია; თუმცა, დავამტკიცეთ, რომ უშუალოდ კავშირშია შეფასებასთან.  

რაც შეეხება საშემფასებლო ფედერაციას, ის სამწუხაროდ, დღეს არ ფუნქციონირებს, დაშლილია.

- ორი წლის წინათ მინსკში რა სტატუსით მიგიწვიეს, ჯერ ხომ წევრები არ იყავით?

- სტუმრის სტატუსით მიგვიწვიეს და იქ ადგილზევე გადაწყდა ჩვენი გაწევრიანების საკითხი. განცხადება წარვადგინეთ, რომ გვინდა ამ ასოციაციის წევრი ვიყოთ და პრეზიდიუმის დახურულ სხდომაზე ერთხმად მიიღეს წინადადება, მით უმეტეს, რომ საქართველოდან პირველები ვიყავით.  

- როგორ ხდება იმათი მიპატიჟება, ვინც ასოციაციის წევრი ჯერ არ არის?

- მიპატიჟება ავტომატურად ეგზავნება ხოლმე ყველა საშემფასებლო ორგანიზაციას, ვის შესახებაც ინფორმაცია სადმე დევს. საქართველოში შემფასებელთა მე-8 საერთაშორისო კონგრესი რომ ჩატარდა, ჩვენც ყველას დავუგზავნეთ.

- კონგრესის ჩასატარებლად საქართველო რატომ შეირჩა?

- საბჭოში წევრი-ორგანიზაციები სხვადასხვა ქვეყნიდან არიან. შემფასებელთა კონგრესი ყოველწლიურად ტარდება სხვადასხვა ქვეყანაში. შარშან აზერბაიჯანში მე თავმჯდომარის მოადგილედ ამირჩიეს და წელს საქართველოში იმიტომ ჩატარდა. ჩემი მოადგილე რუსეთის ფედერაციიდანაა და გაისად რუსეთში ჩატარდება კონგრესი. სხვათა შორის, ჩემი მოადგილე ქართველი, სოლომონ დარსანია გახლავთ. იგი რუსეთის შემფასებელთა საზოგადოების ვიცე-პრეზიდენტია, სასიამოვნო პიროვნება, კარგი მეგობარი და კარგი შემფასებელი. რუსეთის შემდეგ კონგრესი იქ ჩატარდება, ვინც მის მიღებაზე მზადყოფნას გამოთქვამს. კონგრესის მიღება გარკვეულ საორგანიზაციო საკითხებთან არის დაკავშირებული. აქ კონგრესზე ჩვენი მთავრობის რამდენიმე წარმომადგენელი გამოვიდა; კონგრესს მიესალმა, ამ საქმიანობისადმი თავისი აზრი გამოხატა.  

- საქართველოსა და რუსეთს შორის გამწვავებული ურთიერთობის გამო სოლომონ დარსანიას ჩამოსვლაში ხელი ხომ არ შეშლია?

- არა, ხელი არ შეშლია. ბატონი სოლომონის გარდა რუსეთის შემფასებელთა საზოგადოების სხვა ვიცე პრეზიდენტი, იგორ არტემენკოვიც გვყავდა მოწვეული. გვინდოდა კონგრესს ისიც დასწრებოდა, მით უმეტეს, რომ იგი შემფასებელთა საერთაშორისო სტანდარტების კომიტეტის მმართველობის წევრია; მაგრამ რაღაც საქმე გამოუჩნდა და მოსკოვიდან ვერ წამოვიდა. ჩვენ ვისაუბრეთ, რომ არც მათი ჩამოსვლა და არც ჩვენი იქ წასვლაა პრობლემა. გადაწყვეტილია, რომ გაისად სოჭში ტარდება კონგრესი. აქ დაისვა ეგ საკითხიც, რომ მე თავმჯდომარე ვარ და ისე ხომ არ მოხდება, თავმჯდომარე კონგრესს ვერ დაესწროს. ამაზე თქვეს, რომ რუსეთის შემფასებელთა საზოგადოება სერიოზული ორგანიზაციაა, საგარეო საქმეთა სამინისტროსთან კარგი ურთიერთობა აქვს და ჩასვლასთან დაკავშირებით პრობლემა არავის შეექმნება.

- რამდენი ქვეყანა იყო კონგრესზე წარმოდგენილი?

- რვა ქვეყანა. ჩვენ უფრო მეტს ველოდით, მაგრამ ზოგი ვერ ჩამოვიდა.  

- რა მისცა ქართველ შემფასებლებს ამ კონგრესმა?

- როგორც წესი, კონგრესი პროფესიულ ცოდნას ნაკლებად იძლევა ხოლმე. კონგრესი უფრო სხვადასხვა ქვეყნის შემფასებლების ურთიერთობა და გამოცდილების გაზიარებაა.  

საშემფასებლო სფერო უფრო განვითარებულია, მაგალითად რუსეთში, უკრაინაში, ბელორუსიაშიც, ევროპის ქვეყნებშიც. ჩვენთან ახლა იკიდებს ფეხს და გვინდა, რომ ამ საქმეს პოპულარიზაცია გავუკეთოთ. ჩვენ საქართველოში საშემფასებლო კუთხით თვითრეგულირებადი ორგანიზაციების განვითარებას ვაპირებთ. წეღან მიწის მესაკუთრეთა უფლებების დაცვის ასოციაცია ვახსენე. მასში რამდენიმე შემფასებელი გავერთიანდით; ამ ასოციაციის წევრები ვართ.

- რატომ გადაწყვიტეთ მასში გაერთიანება?

- თვითონ მიწის მესაკუთრეთა უფლებების დაცვის ასოციაციამ ისურვა ასე და ამ საქმეს ორგანიზება გაუკეთა. რა საქმეა ეს? ეს არის შემფასებელთა სერთიფიცირების პროგრამა. იქ მათ მიწის მზომელთა სერთიფიცირების პროგრამაც აქვთ და გადაწყვიტეს შემფასებლებიც ჩაერთოთ. საინიციატივო ჯგუფი შეიკრიბა; ლექციების კურსები დაიწერა და მიწის მესაკუთრეთა უფლებების დაცვის ასოციაციაში ჩვენს მიერ მომზადებული პროგრამით უკვე 3 გამოშვება (70 კაცამდე) მომზადდა. ეს არის 3-თვიანი კურსები, რომელსაც ბევრ სხვა რამესთან ერთ-ერთი "პლუსი" ისიც აქვს, რომ აქ ლექციებს კითხულობენ მოქმედი შემფასებლები, ანუ გამოცდილი პრაქტიკოსი შემფასებლები და მათ უკვე აქვთ პასუხი ყველა იმ კითხვაზე, რაც კი შეიძლება შემფასებელს გაუჩნდეს.   

თვითრეგულირების ორგანიზაციაზე მოგახსენებდით. საქართველოში შემფასებელთა ფედერაცია იყო და სამწუხაროდ, დაიშალა, აღარ ფუნქციონირებს. ახლა გვინდა, რომ მიწის მესაკუთრეთა უფლებების დაცვის ასოციაციასთან შევქმნათ შემფასებლების ასოციაცია. ეს უნდა იყოს თვითრეგულირებადი ორგანიზაცია, რაც იმას ნიშნავს, რომ არავითარი ჩარევა სამთავრობო სტრუქტურებიდან არ უნდა იყოს. ფედერაციაც თვითრეგულირებადი იყო, მაგრამ დაიშალა. როგორ უნდა ჩამოყალიბდეს, რა უნდა გაკეთდეს, რა ნაბიჯები უნდა გადაიდგას, - ამასთან დაკავშირებით რუსეთისა და ბელორუსიის წარმომადგენლებმა საკუთარი ქვეყნების გამოცდილებები გაგვიზიარეს. გვითხრეს, თვითონ საშემფასებლო სფეროში ბაზარზე რა მოქმედებს ახლა; განვიხილეთ შეფასების რაღაც პრობლემები, რომლებიც ყველგანაა კრიზისის დროს. პროფესიული რჩევებიც მივიღეთ. გამოცდილების ურთიერთგაზიარება და დისკუსიები საინტერესო იყო.

- რუსეთში, ბელორუსიასა და უკრაინაში შემფასებლები ძალიან გამოცდილები არიანო, ბრძანეთ. მათაც შეუძლიათ თქვან, რომ შემფასებლები საქართველოშიც ძალიან ნაყოფიერად შრომობენ და ჩვენ მათგანაც შეიძლება რაღაც გამოცდილების მიღება?

- ეს ალბათ, პირველ რიგში მათ უნდა ვკითხოთ. სხვათა შორის, ორი წლის წინათ მინსკში ამ ასოციაციაში პირველად რომ გამოვჩნდით ქართველი შემფასებლები და იქ სოლომონ დარსანია გავიცანით, მას გაუკვირდა: როგორ, საქართველოში არიან შემფასებლებიო?! უკვირდათ, ამდენ ხანს მონაწილეობას რატომ არ ვღებულობდით. აგული ერისთავივით ვიყავით, არც ერთ გამოფენაში მონაწილეობას რომ არ ღებულობდა. ახლა უკვე იციან, რომ საქართველოშიც არიან შემფასებლები. კონტაქტების მხრივაც საინტერესოა ეს კონგრესები, ეს შეხვედრები. ამის მერე უკვე ძალიან ბევრი შემოგვეხმიანა. რაღაც დახმარებები სჭირდებათ და უკვე იციან, ვის მიმართონ, იმიტომ რომ ჯერ ერთი, 2003 წლის მერე ქართული ბაზარი საინტერესო გახდა არა მარტო მათთვის, ბევრი ინვესტორისათვის. უცხოელი ინვესტორი, ვისაც ამა თუ იმ ქვეყანაში ინტერესი აქვს, ცდილობს იქ, ადგილზე შემფასებელი ნახოს, რადგან ინვესტორმა კარგად იცის შემფასებლის მნიშვნელობა. შეფასების დასკვნა მარტო ღირებულების დადგენა არ არის. 

შეფასების დასკვნა, თუ ის სტანდარტების მიხედვითაა გაკეთებული (და ჩვენ საერთაშორისო სტანდარტების მიხედვით ვაკეთებთ), მოიცავს თითქმის ბიზნეს-გეგმას, საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების ცნებას. თვითონ შეფასების დასკვნა რომ იდება, ღირებულების გამოყვანამდე იქ არის ერთ-ერთი კრიტერიუმი, რომ საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების ანალიზი უნდა ჩატარდეს და იმის მიხედვით უნდა შევაფასოთ; საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების ანალიზი კი გულისხმობს მიმოხილვას, საერთოდ რა შეიძლება აქ გაკეთდეს, რისთვის უნდა გამოიყენო და რომელი გამოყენებით უფრო დიდ მოგებას მოგიტანს. ამაზე დაყრდნობით ინვესტორებმა ძალიან კარგად იციან, რას ნიშნავს შემფასებელი. ამიტომ სხვა ქვეყანაში რომ ჩავა, კითხულობს, იქ შემფასებელი ვინ არის. ვთქვათ, მე, ინვესტორი საქართველოდან თუ სხვაგან უნდა წავიდე, ჩემს შემფასებელს უნდა ვკითხო, იმ ქვეყანაში ვინმე კარგ შემფასებელს ხომ არ იცნობს. ამის შემდეგ უკვე რუსეთიდანაც, უკრაინიდანაც გვირეკავენ ხოლმე და რაღაცას გვეკითხებიან; ზოგი შეკვეთას გვაძლევს, რაღაცის შეფასება გვინდაო; კონსულტაციებისთვის თვითონ შემფასებლებიც გვიკავშირდებიან, რადგან ყველა ბაზარი თავისებურია. ნათქვამია, ადგილის კურდღელს ადგილის მწევარი სჭირდებაო და ზუსტად ასევე, ადგილობრივ ბაზარს ადგილობრივი შემფასებელი სჭირდება. აი, მაგალითად, "საქართველოს ბანკის" აქტივები შევაფასეთ მე და გოგი ლეჟავამ; აქციები ლონდონის ბირჟაზე რომ უნდა გაეტანათ, ინგლისური საშემფასებლო ფირმა "რიჩარდ ელისი" იყო შემოსული; ეს კომპანია ემსახურება ლონდონის ბირჟას, ამიტომ ამ კომპანიის შეფასებული უნდა ყოფილიყო. ჩამოვიდნენ, რაღაც ნახეს, მაგრამ საბოლოოდ მაინც ჩვენს დასკვნებს დაეყრდნენ. ჩვენ ვუფასებთ მატერიალურ აქტივებს "სახალხო ბანკსაც", "საქართველოს ბანკსაც". ბანკი "რესპუბლიკის" მატერიალური აქტივებიც ჩვენ შევაფასეთ. "თიბისი ბანკის" მატერიალური აქტივებიც ჩვენი შეფასებულია. 

"კოლიერსი" თუ სხვა ცნობილი საშემფასებლო გრანდი ფირმა თუ ჩამოვიდა, ადგილობრივი შემფასებელი უნდა მოძებნოს, იმიტომ რომ ძალიან რთულია გარკვევა, რა ხდება ბაზარზე. ჩვენ 8-10 წელი ამ ბაზარზე რომ ვმუშაობთ, ჩვენზე კარგად ის ვერ გაერკვევა სიტუაციაში; ამიტომ ცდილობს ჩვენთან თანამშრომლობას და ჩვენ ჩვენსას გვაძლევს, მერე თავისი მიაქვს; მაგრამ ამას ჩვენს თანამემამულეებს რომ ვეუბნები, არ სჯერათ ხოლმე. ამასწინათ ერთ-ერთი პიროვნება მეუბნება: "კოლიერსი" მომყავს, იმას უნდა შევაფასებინოო. ვეუბნები: ის ვერ შეგიფასებს; აქ რომელიმე შემფასებელთან უნდა მოვიდეს, ჩვენ უნდა შეგვაფასებინოს; შენ იმას უამრავი თანხა უნდა გადაუხადო; მერე იგი ჩვენ ჩვენსას მოგვცემს, დანარჩენს წაიღებს, ოღონდ დასკვნას ბეჭედს დაარტყამს თავისას. აი, ასე მუშაობს დღეს ჩვენთან საშემფასებლო საქმიანობა. რას იზამთ! სახელია, "კოლიერსის" შეფასებულია და მორჩა! უკან ვინ დგას, ამას არა აქვს მნიშვნელობა, სამწუხაროდ. მაგრამ ალბათ, ამის დროც მოვა, ბაზარი თვითონ დაარეგულირებს. ჩემი აზრით, მთავრობის დონეზე უნდა გატარდეს საკანონმდებლო ქმედებები.

- ფედერაციის შექმნა იმისთვის გჭირდებათ, რომ აქაურ შემფასებელთა ურთიერთობები ორგანიზებული იყოს? კონკრეტულად თქვენი ფირმა უკვე საკმაოდ ძლიერია და არა მგონია, მას ამ ფედერაციის მეშვეობით რეკლამა სჭირდებოდეს...

- არა, ჩემი აზრით, ფედერაცია სულაც არ არის რეკლამის საშუალება.  

- იქნებ, თქვენთვის არ არის, მაგრამ სხვისთვის არის?

- ჩვენთვის ნამდვილად არ არის. მე მიწის მესაკუთრეთა უფლებების დაცვის ასოციაციაში ვარ, თავიდან იქ ლექციებს ვკითხულობდი, ახლა იმ ნაშრომების (შეფასების დასკვნების) განხილვა-ექსპერტიზითა ვარ დაკავებული, ტესტირების შემდეგ რომ უნდა წარმოადგინონ და ამას უკვე იმდენი დრო მიაქვს, რომ დროში ცოტა "გავიჭედე". ჩემთვის კიდევ ფედერაციაში საქმიანობა შესაძლოა ოდნავ უკან დამხევი იყოს; მაგრამ ფედერაციის შექმნა ღირს! აი, შეფასების საერთაშორისო სტანდარტები ავიღოთ. რას ნიშნავს სტანდარტი? ეს არის ფედერაციასავით; ეს არის საერთაშორისო ორგანიზაცია, რომელიც აღიარებულია მთელი მსოფლიოს მიერ და რომელიც ჩარჩოს აწესებს. ანუ შენ თუ შემფასებელი ხარ და იტყვი, რომ ჩემი სტანდარტების მიხედვით უნდა შეაფასო, მაშინ შენს დასკვნაში ესა და ეს აუცილებლად უნდა იყოს განხილული; ტერმინოლოგიას აწესებს ერთიანს და საერთოდ, რეგულირებას უკეთებს საშემფასებლო საქმიანობას, რომ რაღაც ჩარჩოებში, ერთ სისტემაში მოექცეს. ეს ცუდი არ არის, კარგია.  

საერთაშორისო სტანდარტების გარდა არის კიდევ ამერიკული სტანდარტები და ევროპული სტანდარტები, ორივენი ეთანხმებიან საერთაშორისო სტანდარტებს. რუსებსაც აქვს თავიანთი სტანდარტები, უკრაინელებსაც.

- ჩვენი, ქართული საშემფასებლო სტანდარტები არსებობს?

- ამჟამად, ჩვენი არ არსებობს. ზუსტად მაგ თემაზე ვმუშაობთ, ამისთვის გვინდა ფედერაციაც, ამისთვის დაგვჭირდა ეს ტესტირების პროფესიული შემფასებლების მომზადების პროგრამაც, რათა საბოლოოდ დავაწესოთ, ქვეყანაში შეფასება შემფასებელმა რომ უნდა აწარმოოს.

- ქართველი შემფასებლები რა სტანდარტებით მუშაობენ?

- ყველა შემფასებელი, ვისაც მე ვიცნობ, შეფასების საერთაშორისო სტანდარტებით მუშაობს, იმიტომ რომ საქსტანდარტმა უკვე დაარეგისტრირა საერთაშორისო სტანდარტები, როგორც შეფასების სტანდარტები.  

- მაშ, რა საჭიროა კიდევ ქვეყნის შიგნით სტანდარტები?

- შეფასების საერთაშორისო სტანდარტი არის ზოგადი სტანდარტი; მაგრამ შესაძლოა ქვეყანაში იყოს რამე საკანონმდებლო თავისებურება, ან ისეთი სპეციფიური ბაზარი, რომ საერთაშორისო სტანდარტს ოდნავი ცვლილება სჭირდებოდეს; წეღან ვახსენე, რომ უკრაინასაც აქვს თავისი სტანდარტები და რუსეთსაც; ორივე თითქმის იგივეა, რაც საერთაშორისო სტანდარტები, მაგრამ თუ კანონმდებლობაში რამე განსაკუთრებული აქვთ, ეს უნდა იდოს ქვეყნის სტანდარტში, რათა შემფასებელი თავისი საქმიანობისას კანონთან წინააღმდეგობაში არ მოვიდეს. გვინდა საერთაშორისო სტანდარტები ქართულ რეალობას მოვარგოთ და შეფასების ჩვენი, ქართული სტანდარტები გვქონდეს. მაგრამ ამისათვის ჯერ ალბათ ისევ საკანონმდებლო ცვლილებებია საჭირო.  

- საკანონმდებლო ცვლილებები, თუ კონკრეტულად კანონის მიღება? იმიტომ რომ არ არსებობს კანონი, რომელიც უშუალოდ თქვენს სფეროს არეგულირებს. თქვენ ახლა "აუდიტორული საქმიანობის შესახებ" კანონის მიხედვით მუშაობთ თუ სხვა ნორმას ეყრდნობით?

- ნამდვილად ვერ გეტყვით, ჩვენ ახლა რომელი კანონით ვმუშაობთ, იმიტომ რომ მეც უკვე დავიბენი; იქ ზოგან წერია ექსპერტი, ზოგან წერია აუდიტორი... ყველა წერია, შემფასებლის გარდა; ანუ კონკრეტულად საშემფასებლო საქმიანობის შესახებ კანონი არა გვაქვს. ეს კანონი არის რუსეთშიც და თითქმის ყველგან, საქართველოს გარდა, სამწუხაროდ. რამდენადაც ვიცი, კანონპროექტი მომზადებულია, ოღონდ ჯერ განხილვა არ დაწყებულა; ვფიქრობ, რომ ძალიან მალე დადგება ამის საჭიროებაც. 

- ბატონო ბესო, თქვენ ბრძანეთ, შეფასება შემფასებელმა უნდა განახორციელოსო; ყოველთვის შემფასებელი არ ახდენს შეფასებას?

- არა, სამწუხაროდ, ჩვენთან შეფასებას შემფასებელი არ ახდენს. ჩვენთან შეფასებას ახდენს აუდიტორი; თუმცა საბუღალტრო და ფინანსური სტანდარტები, რითაც აუდიტორი ხელმძღვანელობს, განსხვავდება და ხშირად წინააღმდეგობაში მოდის საშემფასებლო სტანდარტებთან, როდესაც ქონების შეფასებაზეა საუბარი, მისი საბაზრო ღირებულების დადგენის მიზნით. ჩვენ რატომ ვირჩევთ საერთაშორისო სტანდარტებს, როცა გვაქვს ევროპული და ამერიკული? საქმე ისაა, რომ ამერიკული სტანდარტები სავსებით ეთანხმება საერთაშორისო სტანდარტებს, მაგრამ ევროპული სტანდარტები ოდნავ განსხვავდება და უფრო წინააღმდეგობაში მოდის ფინანსური აღრიცხვის სტანდარტებთან. ანუ ფინანსური აღრიცხვის სტანდარტებთან ევროპული სტანდარტები უფრო წინააღმდეგობაში მოდის, ვიდრე საერთაშორისო სტანდარტები. მთლიანად პოსტსაბჭოთა სივრცეში შეფასებები ძირითადად მაინც ფინანსური ანგარიშგების მიზნებისათვის არის საჭირო; ძირითადი დამკვეთები (ჩვენთან, მით უმეტეს), არიან მსხვილი კლიენტები, რომლებსაც ფინანსური ანგარიშგებისათვის სჭირდებათ შეფასება და საერთაშორისო სტანდარტები უფრო შეთანხმებულია ამ ფინანსური აღრიცხვის სტანდარტებთან, ანუ არ მოდის მკვეთრ წინააღმდეგობაში, როგორც დავუშვათ ევროპული.  

- სად ხდება საქართველოში შემფასებლის პროფესიის შეძენა, რომელ უმაღლეს სასწავლებლებში?

- არსებობს საშემფასებლო საქმიანობის კურსები, მაგრამ დიპლომში რომ ჩაიწეროს შემფასებლის პროფესია, ასეთი სასწავლო დაწესებულება საქართველოში არ არსებობს, სამწუხაროდ. თუ არ იქნა კანონი შეფასებაზე, რატომ უნდა მოამზადოს შემფასებელი ინსტიტუტმა?!  

- ბაზარი სპეციალობაზე მოთხოვნასაც განაპირობებს. დღეს მოთხოვნა არის ბუღალტრებზე, აუდიტორებზე. საერთოდ, ეკონომიკური საქმიანობის მნიშვნელობამ წინ წამოიწია და შემფასებელი ძალიან საჭირო პროფესიაა. თქვენი აზრით, ჯერ ვერ გახდა პოპულარული, ბაზარმა ჯერ იმ დონეზე არ მოითხოვა, რომ ამ პროფესიის არსებობის აუცილებლობაში დაარწმუნოს უმაღლესი სასწავლებლების ხელმძღვანელებიც და მთელი საზოგადოებაც?

- პრინციპში, ბაზარი შემფასებელს ითხოვს. ბაზარი თუ არსებობს, შემფასებელიც უნდა იყოს; მაგრამ, სამწუხაროდ, რა ხდება ახლა ჩვენთან? შემფასებლებს მე ვისაც ვიცნობ და ვისაც ვგულისხმობ შემფასებლებში, ესენი არის ხალხი, რომლებიც საერთაშორისო სტანდარტების მიხედვით აფასებენ; მაგრამ ეს ძირითადად უფრო ინვესტორებისთვის არის განკუთვნილი, რადგან მათ უფრო იციან ამ სტანდარტის და ამ შეფასების მნიშვნელობა. სამწუხაროდ, შიდა მოხმარებისთვის ამას ყურადღებას არ აქცევენ. შეფასება ყველას სჭირდება, მაგრამ ძალიან ბევრი შეფასება-დასკვნა მაქვს ნანახი და უმსგავსობაა, რაც ხდება დღეს! მინახავს ისეთი დასკვნებიც, ერთ ფურცელზე რომ წერია: ამის ქონება ამდენი ღირსო და ისიც არაა მითითებული, სადაა ეს ქონება და რა ქონებაა! სწორედ ამიტომ არის საჭირო, რომ ჩამოვაყალიბოთ შემფასებელთა ფედერაცია, რომელიც ყოველივე ამას რაღაც საზღვრებში მოაქცევს. დღეს ჩვენთან ყველა აფასებს. აუდიტორებს აქვთ შეფასების უფლება; ჩვენთან სამწუხაროდ, როგორც შემფასებელი გარკვეულ სტრუქტურებთან ვერ ითანამშრომლებ, თუ აუდიტორის სერთიფიკატი არა გაქვს; ასე რომ, ბაზარი ითხოვს, მაგრამ სანამ არ იქნება კანონი, სანამ არ იქნება მოთხოვნა, რომ აუცილებლად რაღაც სტანდარტებში უნდა ჩაჯდეს, რაღაც ფორმა უნდა მიეცეს და რაღაც ტერმინოლოგია დამკვიდრდეს საშემფასებლო ისევე, როგორც არის აუდიტორული და ფინანსური, მანამდე ალბათ უმაღლესი სასწავლებლები შემფასებლებს არ მოამზადებენ.

- თქვენ როცა აკეთებთ შეფასებას, აუდიტორი გჭირდებათ? თუ, რაკი აუდიტორიც ბრძანდებით, პირადად თქვენ არ გჭირდებათ აუდიტორის დახმარება?

- გააჩნია, რას ვაფასებთ. როდესაც საქმე ეხება უძრავი ან მოძრავი ქონების შეფასებას, აუდიტორი არ გვჭირდება. ფირმაში ჩვენ გვყავს ეკონომისტები, იურისტები, ინჟინრები, თითქმის ყველა სპეციალობის ექსპერტები, ტექნიკოსები და თითქმის ყველაფერს საკუთარი ძალებით ვართმევთ თავს; თუკი ისეთი სპეციფიური შეკვეთა იქნა, რომ აუდიტის ჩატარება სჭირდებათ და საშემფასებლო საქმიანობაცაა გასაწევი, ჩვენ ვთანამშრომლობთ შპს აუდიტურ კონცერნ "ცოდნისასთან". ასე რომ, საჭიროების შემთხვევაში კვალიფიციური აუდიტორებიც ხელმისაწვდომია.  

- რას ვერ შეაფასებთ მხოლოდ თქვენი ფირმის ძალებით?

- მე არ მინდა, რომ თვითრეკლამასა და თავის ქებაში ჩამომერთვას, მაგრამ არ არსებობს შეფასების სფერო, რომელსაც ჩვენი ფირმა ვერ შეაფასებს და ვერ გაწვდება. თითქმის ყველაფერი გვაქვს შეფასებული: ბიზნესიც და არამატერიალური ქონებაც; შეფასებული გვაქვს თვითმფრინავები, გემები; აღარაფერს ვამბობ სხვა მოძრავ ქონებასა და სატრანსპორტო საშუალებებზე და უძრავი ხომ, თავისთავად, ძირითადია.

- უცხოეთში შეფასების გამოცდილება თუ გაქვთ?

- არა, სამწუხაროდ, უცხოეთში ჯერ არაფერი შეგვიფასებია. საქართველოს შემფასებლებს ჯერ არა გვაქვს ისეთი სახელი, რომ "კოლიერსის" დონეზე ვიყოთ და შესაფასებლად მიგვიწვიონ.

- ბატონო ბესო, ყველაზე რთული რისი შეფასებაა, რა სფეროსი?

- რომელია უფრო რთული და რომელი უფრო ადვილი, ვერ გეტყვით, რადგან როცა კაცმა საქმე იცი, ყველაფერი ადვილია. ალბათ, უფრო რთულია ბიზნესის შეფასება, იმიტომ რომ უფრო ბევრი სფეროა განსახილველი, შესაფასებელი.  

- ეს შრომატევადია და იმიტომ არის რთული, თუ ამოცანა გადასაწყვეტად რთულია? ასე მგონია, არამატერიალური ქონების შეფასება უფრო რთული უნდა იყოს...

- არამატერიალურის შეფასებაც რთულია, იმიტომ რომ ჩვენთან არამატერიალური ქონების ბაზარი არ არსებობს. თუ ბაზარი საკმარისად განვითარებულია, მაშინ ყველაფრის შეფასება ადვილია, ვინაიდან ყველა შემთხვევაში მუშაობს მეთოდები, რასაც შეფასების სტანდარტი გულისხმობს; ოღონდ, მონაცემთა ბაზაა სხვადასხვა და ბაზრის მონაცემების მიდგომები არის განსხვავებული. რატომ არ არის არამატერიალური ქონების ბაზარი საქართველოში განვითარებული, ამაზე ვერაფერს მოგახსენებთ. გამოგონებები ქართველებს ძალიან ბევრი აქვთ, მაგრამ ბაზარი არ არსებობს, ანუ გამოგონებების გაყიდვის მონაცემები არ ვიცით. რომ შევაფასოთ, ეს თუ ის გამოგონება რა ღირს, უნდა ვიცოდეთ, რა ღირს ბაზარზე მსგავსი რაღაც, ეს ინფორმაცია კი არ არსებობს. ამდენად, რთულია.  

ბიზნესის შეფასებაც რთულია, იმიტომ რომ ძალიან შრომატევადია, სხვადასხვა სფეროებია მიმოსახილველი - როგორც ფინანსური, ასევე უძრავი ქონებაცაა, მოძრავიც; კომპანიას თუ რამე აქვს ბალანსზე, ყველაფერი შესაფასებელია, ადამიანური რესურსების ჩათვლით. თვითონ უძრავი ქონების შეფასებაც შრომატევადია, არ არის ისე ადვილი. წეღან ერთგვერდიანი დასკვნები ვახსენე, ის არ არის რთული, შესაძლოა; თუმცა, რომ იცოდე, ესა თუ ის ქონება რა ღირს, იქამდე რაღაც გზა უნდა გაიარო, რაღაც გამოცდილება უნდა შეიძინო; უნდა გქონდეს ელემენტარული ცოდნა, რატომ ღირს ის იმდენი.

- ბატონო ბესო, საქართველოში შეფასებისა თუ შემფასებლის ხსენება არასპეციალისტებში უძრავი ქონების ასოციაციას იწვევს. ეს იმას ნიშნავს, რომ უძრავი ქონების ბაზარი უფროა განვითარებული?

- დღეს საქართველოში უძრავი ქონების ბაზარი ბევრად თუ ნაკლებად განვითარებული, თუმცა მაინც არამდგრადია. პრინციპში, ჩვენს ბაზარს განვითარებადი ჰქვია; ჯერჯერობით კიდევ ვითარდება, არასტაბილურია.  

- არასტაბილურობაში რას გულისხმობთ?

- ნებისმიერი მცირედი გარეგანი ფაქტორიც კი ბაზარზე კატასტროფულად მოქმედებს. მარტო პოლიტიკურ ვითარებაზე არ არის საუბარი. უხეში მაგალითი: ვთქვათ, გავრცელდა ხმა, რომ ამ თუ იმ უბანში, სადაც უძრავ ქონებას ჩვეულებრივი ფასები ჰქონდა, ვიღაც ცნობილი პიროვნება რაღაცას ყიდულობს. ის უბანი მაშინვე ძვირდება. პრინციპში, შესაძლოა ეს განვითარებულ ბაზარსაც დაემართოს, იმიტომ რომ ეს ადგილი ელიტარული უბანი გახადონ...

- აი, ავლაბარი ხომ გახდა ელიტარული...

- გახდა და ეს ჩვეულებრივი მოვლენაა ნებისმიერი ბაზრისთვის. მაგრამ ჭორის დონეზე გავრცელებული ხმაც კი რომ უკვე მოქმედებდეს, განვითარებულ ბაზარს ეს ნაკლებად ეხება ხოლმე. განვითარებული ბაზარი კიდევ იმას ნიშნავს, რომ იქ ყველანაირი ინფორმაცია ადვილად ხელმისაწვდომია. შეფასებას ინფორმაცია სჭირდება. ადრე ჩვენთან ქონების გაყიდვა იბეგრებოდა და ამიტომ ცდილობდნენ, რომ ნაკლები თანხა ჩაეწერათ, რათა ნაკლები გადასახადი ყოფილიყო. შემდეგ საკანონმდებლო ცვლილებები განხორციელდა, მაგრამ ინერციით კვლავ გრძელდება, თუ ფირმა არ ყიდულობს, რომელსაც უნდა, რომ ბალანსზე აიყვანოს მართლა იმ ღირებულებით, რა ღირებულებაც გადაიხადა; ინერციით, ძველებურად ისევ რადიკალურად განსხვავებული, ხანდახან სასაცილო ფასებია დაფიქსირებული. ეს განვითარებულ ბაზრებს არ ახასიათებთ. იქ ინტერნეტით ღებულობენ აბსოლუტურად ყველა ინფორმაციას. ჩვენ გვიწევს ადგილზე ჩასვლა, იქ მერე სამეგობროების მოძებნა, გამყიდველის ვინმე ისეთი ნაცნობის ნახვა, ვინც ზუსტად იცის, იმან რამდენად გაყიდა, თორემ აქ რომ არის დაფიქსირებული, ეს არის სისულელე. 10 ცენტად დღეს მიწის ნაკვეთს ჭავჭავაძეზე რომ არავინ მოგცემს, ყველამ იცის!   

- ფინანსური კრიზისი თუ აისახა ჩვენს ბაზარზე და თუ კი, რაში გამოიხატა?

- რა თქმა უნდა, აისახა. 2003 წლიდან, "ვარდების რევოლუციის" პირველ წელს იყო ბაზრის განვითარების, ანუ უძრავ ქონებაზე ფასების მატების ნახტომი და მას შემდეგ უძრავ ქონებაზე ფასები ყოველწლიურად საშუალოდ 30% ით იზრდებოდა, ყველას ოპტიმისტური განწყობა ჰქონდა, ამიტომ უძრავ ქონებაში ინვესტიციები მიდიოდა და მიდიოდა. უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდა ქვეყნისთვის კარგია. ჯერ ერთი, ეს პირველი მაჩვენებელია იმისა, რომ ქვეყანა ეკონომიკურად ვითარდება; რომ უძრავ ქონებაზე ფასი იმიტომ იზრდება, რომ მოთხოვნილება იზრდება; მოთხოვნილება იმიტომ იზრდება, რომ ხალხს საშუალება გაუჩნდა, სამუშაო ადგილები შეიქმნა, ხელფასი მეტი აქვთ უკვე; შემოსავლები აქვთ მეტი, რომ უკვე პირობების გაუმჯობესებაზე ფიქრობენ. მაგრამ შარშანდელი ომის შემდეგ...  

სხვათა შორის, ომის შემდეგ წლის ბოლომდე არ იყო ისეთი მკვეთრი ვარდნა, როგორიც მეგონა, რომ იქნებოდა. ეს ალბათ მაინც საერთაშორისო ორგანიზაციებისა და დონორი ქვეყნების დახმარებების გამო იყო. დეკემბრამდე ფასებმა დაახლოებით 15%-ით დაიკლო და მერე თითქოს გაჩერდა, მოლოდინის რეჟიმში მუშაობდა; ფასები არ იკლებდა, უბრალოდ ტრანზაქციების რაოდენობა შემცირდა. ზოგი გაიაფებას ელოდება, იმიტომ რომ კრიზისია და უნდა გაიაფდეს; ზოგი კიდევ გაძვირებას ელოდება, იმიტომ რომ ათასი დახმარებები მოდის და ელოდება, რომ შემოვა, ქონება გაძვირდება. 

ფინანსურმა კრიზისმა იმოქმედა, რა თქმა უნდა. ერთ-ერთმა საზღვარგარეთულმა ფირმამ სხვადასხვა ქვეყნის ბაზრები მოიკვლია და რატომღაც დაადგინა, თითქოს კრიზისის პერიოდში საქართველოში უძრავი ქონება 42%-ით გაიაფდა. მანვე დაგვიდგინა, რომ თურმე ფასების ვარდნით ჩვენ მეორე ადგილზე ვართ, ხოლო პირველზეა რიგა, სადაც 51%-ით დაეცა ფასები. ჩვენ, შემფასებლები, აქაურ ბაზარს ნებისმიერ უცხოურ ფირმაზე უკეთ ვიცნობთ და ამ დასკვნას კატეგორიულად არ ვეთანხმებით. არ ვიცი, ისინი რა კრიტერიუმებით ითვლიან; შეიძლება რაღაც ტიპის ქონებაზე, რომელზე მოთხოვნილება ფაქტობრივად შეწყდა კიდეც, უფრო მეტადაც დავარდა და შესაძლოა იყოს ისეთი ტიპის ქონება, რომ საერთოდაც ვერ გაყიდო.

- რა შეიძლება იყოს ასეთი?

- დავუშვათ, ისეთ სექტორებში შეიძლება იყოს საწარმოო ფართები, სადაც საწარმოს აღარავინ გააკეთებს, სასაწყობოდაც ვერ გამოიყენებენ და ის უნდა განვიხილოთ როგორც თავისუფალი მიწის ნაკვეთი; უნდა განვიხილოთ, ის როგორ უნდა დაინგრეს და მერე იმ ადგილზე რა შეიძლება, რომ აშენდეს. ასეთებიც შესაძლოა, რომ იყოს. მაგრამ ჩვენ ვფიქრობთ, რომ ფასების კლების დონე საშუალოდ 30%-ზე მეტი არ ყოფილა.  

- 30% კი არის?

- არის, გააჩნია ბაზრის სეგმენტს. არის საცხოვრებელი ქონების ბაზარი და არის არასაცხოვრებელი. არასაცხოვრებელზე კლება უფრო მეტია. საცხოვრებელზე მაინც მოთხოვნილება არის. ამიტომ იქ მოხდა კლება, როგორ არ მოხდა, მაგრამ მეტ-ნაკლებად. განცხადებებს რომ გადავავლოთ თვალი, ფასებში არის სხვაობა, მაგრამ ნაკლები.  

- ჩვენს ბაზარზე უფრო მეტად რაზე არის მოთხოვნილება?

- ამ წუთში საცხოვრებელ ფართზეა ძირითადი მოთხოვნილება. ძირითადი ქუჩები თბილისში, სადაც კომერციული ინფრასტრუქტურაა განვითარებული არის პეკინი და რუსთაველი. ერთი წლის წინ პეკინზე რომ გაგევლოთ, იქ თავისუფალ ადგილს ვერ ნახავდით. ახლა რომ გაიაროთ, ძალიან ბევრგან შეხვდებით განცხადებას: "ქირავდება", "იყიდება".  

- ეს რაზე მიუთითებს?

- იმაზე, რომ კრიზისია. ვისაც ფართები იჯარით ჰქონდა აღებული, ლიკვიდაციაზე მიდიან, დაანებეს თავი საქმიანობას და ახლა უკვე ვაკანტური ადგილები გამოჩნდა.   

- თქვენი დამკვეთები ძირითადად ვინ არიან, კერძო პირები, ვისაც საცხოვრებელი ბინის შეძენა სურს, თუ ბიზნეს-სფეროს წარმომადგენლები?

- კერძო პირები, ვისაც საცხოვრებლის შეფასება სურს, ჩვენი კლიენტები არ არიან. მათდამი ჩვენი რჩევები უფრო მეგობრულ ხასიათს ატარებს. ჩვენთან შეფასების კულტურა, სამწუხაროდ, ჯერ არ არის. სხვათა შორის, შეერთებულ შტატებში, ისევე, როგორც ევროპის ძალიან ბევრ ქვეყანაში, ბროკერი ანუ უძრავი ქონების აგენტი ისე ვერ გახდები, თუ საშემფასებლო განათლება არა გაქვს მიღებული; უძრავი ქონების აგენტმა შეფასებაც უნდა შეძლოს, რადგან მაგ სფეროში ყიდვა-გაყიდვის მომსახურებაც შედის. ჩვენი კლიენტები ძირითადად უფრო ბიზნესის სფეროს წარმომადგენლები არიან.  

- თქვენი აზრით, ეკონომიკური კრიზისი რა სტადიაშია, პიკი გადავლილია თუ უფრო მძიმე პერიოდი წინ გვაქვს?

- ეგ ძალიან რთული კითხვაა! გვეუბნებიან, კრიზისიდან უკვე ამოვძვერითო, მაგრამ მე ეჭვი მეპარება. ალბათ, არც ამ წლის და არც იმ წლის ბოლომდეც არაფერი იქნება. ვფიქრობ, ბაზარი კიდევ ერთხელ უნდა დაეცეს და გაიაფდეს. ბაზარი ჯერ კიდევ მოლოდინის რეჟიმში მუშაობს; ყიდვა-გაყიდვები ჯერ კიდევ არ ხდება.  

- საზოგადოება იმის მოლოდინშია, რომ უძრავ ქონებაზე ფასებმა უნდა აიწიოსო და თქვენ კი პირიქით ბრძანებთ...

- უძრავ ქონებაზე ფასების აწევას გულისხმობენ მერიის ინიციატივასთან დაკავშირებით, "ძველი უბანი - ახალი სიცოცხლე". ბანკებმა დეველოპერები უნდა დააფინანსონ. გამოჩნდება, რომ ეგ პროექტი არ გაამართლებს.  

- ისევ საკანონმდებლო თემას დავუბრუნდეთ. საკანონმდებლო ორგანოსთან თანამშრომლობას არ აპირებთ? როგორც ჩანს, კანონმდებლებს ცოტა "შეჯანჯღარება" სჭირდებათ, რომ ამა თუ იმ სფეროში გააქტიურდნენ; შესაძლოა ზოგჯერ სურვილი და ზოგჯერ კომპეტენცია არ ჰყოფნით, რომ შესაბამისი კანონპროექტი წარმოადგინონ, ამიტომ ამ დარგიდანაც (ამ შემთხვევაში შემფასებელთა მხრიდან) უნდა წამოვიდეს ინიციატივა, მით უმეტეს, თუ მომზადებულია კანონპროექტი "საშემფასებლო საქმიანობის შესახებ".

- ძნელად წარმომიდგენია, ჩვენგან ინიციატივა როგორ უნდა წავიდეს. საკანონმდებლო ორგანოსთან ჩვენ ხელი მაინცდამაინც არ მიგვიწვდება. აქ ალბათ უფრო სახელმწიფოს ნება უნდა იყოს. ამ კანონის საჭიროებაზე რომ დადგება საკითხი, მერე თვითონ მოგვძებნიან. მე თუ არ მომძებნიან, ჩემს კოლეგებს, ანუ სხვა შემფასებლებს მოძებნიან, რომ მათგან პროფესიული რჩევები მიიღონ. ჯერჯერობით ვერ ვხედავ, რომ იქიდან მონდომება იყოს და როცა კი ეს მოხდება, მეც და ჩემი კოლეგებიც ფრიად მოხარულნი ვიქნებით.