დღევანდელ სტატიაში დავამთავრებთ ჩვენი ჟურნალის წინა ნომერში დაწყებულ საუბარს სანივთო (ქონებრივ) სამართლებრივ ურთიერთობებთან დაკავშირებით. დაინტერესებული მკითხველი შეიტყობს როგორი წესით არის შესაძლებელი სხვისი საკუთრებით შეზღუდული სარგებლობა. გაერკვევა: აღნაგობის, უზუფრუქტის, სერვიტუტის, გირავნობის, იპოთეკის ცნებასა და არსში; დაბოლოს, საჯარო რეესტრის დანიშნულებაში.

უპირველესად განვმარტოთ, რა არის აღნაგობის უფლება: მიწის ნაკვეთი შეიძლება სხვა პირს გადაეცეს ვადიან სარგებლობაში ისე, რომ მას ჰქონდეს ამ ნაკვეთზე ან მის ქვეშ რაიმე ნაგებობის აღმართვის უფლება, ასევე ამ უფლების გასხვისების, მემკვიდრეობით გადაცემის, თხოვების ან გაქირავების უფლება. სწორედ აღნიშნული იგულისხმება აღნაგობის უფლებაში.

აღნაგობის უფლება შეიძლება გავრცელდეს მიწის ნაკვეთის იმ ნაწილზე, რომელიც მართალია არ არის აუცილებელი აღნაგობისათვის, მაგრამ იძლევა ნაგებობით უკეთ სარგებლობის შესაძლებლობას.

აღნაგობის უფლების საფუძველზე აშენებულ ნაგებობაზე, აღნაგობის უფლების მქონე პირს საკუთრების უფლება არ წარმოეშობა, მას აქვს მხოლოდ მისი მფლობელობისა და სარგებლობის უფლება.

აღნაგობის უფლების თაობაზე ხელშეკრულების დადებისას მხარეები შეიძლება შეთანხმდნენ, რომ აღნაგობის უფლების გასხვისება ან გაქირავება არ მოხდება მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის თანხმობის გარეშე, ამასთანავე ხელშეკრულებაში არ აღინიშნება ის კონკრეტული საფუძვლები, რომლის გამოც, მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს შეუძლია უარი თქვას ასეთი თანხმობის გაცემაზე; ამდენად, მსგავსი თანხმობის გაცემაზე უარის თქმა მხოლოდ იმ შემთხვევაში იქნება მართებული, თუ საამისოდ არსებობს მნიშვნელოვანი საფუძველი.

კითხვა: გთხოვთ აგვიხსნათ, რა განასხვავებს აღნაგობის უფლებას საკუთრების უფლებისაგან?

პასუხი: საკუთრების უფლებისაგან განსხვავებით, აღნაგობის უფლება გარკვეული ვადითაა შეზღუდული, აღნაგობის ვადა განისაზღვრება მხარეთა შეთანხმებით, რომელიც არ უნდა აღემატებოდეს 59 წელს, საკუთრების უფლება კი უვადოა.

აღნაგობის უფლების მქონეს შეიძლება ხელშეკრულებით დაეკისროს საზღაურის გადახდა, მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის ეს უფლება კი განუყოფელია ნაკვეთით საკუთრების უფლებისაგან.

საზღაური აღნაგობის უფლებისათვის მხარეებმა შეიძლება 10 წლის შუალედით განსაზღვრონ, მაგრამ თუ ეკონომიკური პირობები არსებითად იცვლება, მხარეები ვალდებულნი არიან თავიდან შეთანხმდნენ საზღაურზე. მსგავს შემთხვევაში ეკონომიკური პირობების არსებით შეცვლად ჩაითვლება ინფლაცია, ვალუტის კურსის მერყეობა და სხვა.

კითხვა: რა შემთხვევაში შეიძლება ცალმხრივად შეწყდეს აღნაგობის უფლება მესაკუთრის მხრიდან?

პასუხი: აღნაგობის უფლება მესაკუთრის მხრიდან ცალმხრივად შეიძლება შეწყდეს მხოლოდ ორი წლის გადასახადის გადაუხდელობის გამო.
   
აღნაგობის უფლება საჯარო რეესტრში შეიტანება მიწის ნაკვეთზე არამესაკუთრეთა სანივთო უფლებებს შორის მხოლოდ პირველი რიგის უფლებად. ეს რიგი არ შეიძლება შეიცვალოს. აღნაგობის უფლების შეწყვეტისათვის საჭიროა მესაკუთრის თანხმობა. აღნაგობის უფლება არ შეიძლება მოისპოს მიწის ნაკვეთზე აღმართული შენობის დანგრევით.
თუ აღნაგობის უფლება სასყიდლიანი იყო, მისი ვადის გასვლის შემთხვევაში, მიწის მესაკუთრემ აღნაგობის უფლების მქონეს უნდა მისცეს სათანადო ანაზღაურება ნაკვეთზე აღმართული ნაგებობისათვის. სათანადო ანაზღაურებად არ ჩაითვლება თანხა, რომელიც არ შეადგენს ნაგებობის ღირებულების ორ მესამედს მაინც. მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს შეუძლია ანაზღაურების გადახდის სანაცვლოდ აღნაგობის უფლების მქონეს გაუგრძელოს აღნაგობის უფლება ნაგებობის არსებობის სავარაუდო ვადით. თუ აღნაგობის უფლების მქონე უარს იტყვის ამ გაგრძელებაზე, იგი კარგავს ანაზღაურების მოთხოვნის უფლებას.

კითხვა: აქვს თუ არა უფლება აღნაგობის უფლების მქონე პირს აღნაგობის უფლების შეწყვეტისას წაიღოს ნაგებობა ან მისი შემადგენელი ნაწილები?

პასუხი: არა, ასეთი უფლება არა აქვს.

აღნაგობის უფლების შეწყვეტის შემდეგ, აღნაგობიდან წარმოშობილი ანაზღაურების მოთხოვნის უფლება საჯარო რეესტრში იკავებს აღნაგობის უფლების ადგილს და იმავე რიგით ცვლის მას. აქვე საყურადღებოა ერთი გარემოება, რომ თუ აღნაგობის უფლება მისი ვადის გასვლის დროისათვის ჯერ კიდევ დატვირთულია იპოთეკით, იპოთეკას აქვს ანაზღაურების მოთხოვნაზე გირავნობის უფლება. აღნაგობის უფლების შეწყვეტისას მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე ხდება აღნაგობის უფლების მქონე პირის მიერ დადებული ქირავნობის ან იჯარის ხელშეკრულების მონაწილე.

ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი სანივთო უფლებაა უზუფრუქტი. იგი შეიძლება იყოს ნებისმიერი უძრავი ნივთი, რომელიც სარგებლობაში და მფლობელობაში გადაეცემა კონკრეტულ პირს - უზუფრუქტუარს. მას უფლება აქვს, როგორც მესაკუთრემ, გამოიყენოს ეს ნივთი, მაგრამ უზუფრუქტუარმა არ უნდა დაუშვას  მესამე პირთა მიერ მისით სარგებლობა. მესაკუთრისაგან განსხვავებით, მას არა აქვს ამ ნივთის გასხვისების, იპოთეკით დატვირთვის ან მემკვიდრეობით გადაცემის უფლება. ნივთის გაქირავების ან იჯარით გადაცემისათვის საჭიროა მესაკუთრის თანხმობა. უზუფრუქტის გაუქმების შემდეგ მესაკუთრე ხდება არსებული ქირავნობის ურთიერთობის მონაწილე (ცვლილება შეტანილია 30.06.2005 #1826 კანონით, ძალაშია 2006 წლის 1 მარტიდან).

უზუფრუქტის დროს ნივთის მესაკუთრე მხოლოდ ფორმალურად ინარჩუნებს საკუთრების უფლებას. მას შეუძლია გააკონტროლოს ნივთით მოსარგებლე უზუფრუქტუარი. მესაკუთრის თანაბრად უზუფრუქტუარს უფლება აქვს გამოიყენოს საკუთრების უფლების დაცვის სამოქალაქო სამართლებრივი საშუალებანი. კერძოდ, არ დაუშვას სხვა პირთა მიერ ნივთით სარგებლობა, გამოითხოვოს ნივთი უკანონო მფლობელისაგან, მოითხოვოს ნივთით სარგებლობის ხელშეშლის აღკვეთა და სხვა. უზუფრუქტის დასადგენად აუცილებელია სანოტარო წესით დამოწმებული საბუთი და უზუფრუქტუარის რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. ამასთან განცხადება რეგისტრაციისათვის შეუძლია შეიტანოს როგორც ნივთის მესაკუთრემ, ისე უზუფრუქტუარმა.
უზუფრუქტი შეიძლება იყოს როგორც სასყიდლიანი, ისე უსასყიდლო.

უზუფრუქტი შეიძლება არსებობდეს დროებით ან მისი მიმღების (უზუფრუქტუარის) სიცოცხლის ხანგრძლივობის მანძილზე. უზუფრუქტი უქმდება იმ ფიზიკური პირის გარდაცვალებით ან იურიდიული პირის ლიკვიდაციით, რომლის სასარგებლოდაც იყო იგი დადგენილი.

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი განსაზღვრავს უზუფრუქტის სახეობებს სასყიდლიანობისა და მოქმედების ვადის მიხედვით, აგრეთვე უზუფრუქტის გაუქმების ზოგად საფუძვლებს. უზუფრუქტი სასყიდლიანია, თუ იგი გულისხმობს ნივთის სარგებლობაში გადაცემის სანაცვლოდ უზუფრუქტუარის მიერ საზღაურის გადახდას, მაგრამ თუ ასეთი შეგებებული ვალდებულება უზუფრუქტუარს არ ეკისრება - უზუფრუქტი უსასყიდლოა.

კითხვა: გამოიწვევს თუ არა უზუფრუქტის გაუქმებას იმ იურიდიული პირის ლიკვიდაცია, რომლის სასარგებლოდაც იყო უზუფრუქტი დადგენილი?

პასუხი: დიახ, გამოიწვევს. კანონის თანახმად უზუფრუქტის დროს ნივთი სარგებლობაში გადაეცემა კონკრეტულ პირს პერსონალურად, იგი შეიძლება იყოს როგორც ფიზიკური, ისე იურიდიული პირი, ამიტომ იურიდიული პირის ლიკვიდაცია ან იმ ფიზიკური პირის გარდაცვალება, რომლის სასარგებლოდაც იყო დადგენილი უზუფრუქტი, გამოიწვევს უზუფრუქტის გაუქმებას, რამეთუ მასზე მემკვიდრეობის და უფლებამონაცვლეობის პრინციპი არ ვრცელდება.

როგორც უკვე აღვნიშნეთ, უზუფრუქტის ობიექტი უძრავი ნივთია, რომელიც ინდივიდუალურად არის განსაზღვრული, აქვს გარკვეული სამეურნეო დანიშნულება და მისით სარგებლობისას შენარჩუნებული უნდა იყოს ამ ნივთის თვისებები, სარგებლობა კი ნივთის ექსპლუატაციას და მის ნორმალურ ცვეთას გულისხმობს. უზუფრუქტუარს არ ეკისრება პასუხისმგებლობა ნივთის ნორმალური ცვეთისათვის. იგი ვალდებულია აანაზღაუროს მხოლოდ ნივთის სარგებლობასთან დაკავშირებული მიმდინარე ხარჯები, გაარემონტოს იგი და საერთოდ იზრუნოს ნივთის ნორმალურ მდგომარეობაში შენარჩუნებისათვის.

მაგ: თუ უზუფრუქტუარის ობიექტი საცხოვრებელი სახლია, იგი მოვალეა შეაკეთოს სახურავი, წყლის ონკანი, კიბის სახურავი და ა.შ. ამასთან დაკავშირებით, მესაკუთრესა და უზუფრუქტუარს შორის შესაძლო დავების თავიდან აცილების მიზნით, უზუფრუქტის დაწყების წინ მხარეებს შეუძლიათ აღწერონ გასაცემი ობიექტის მდგომარეობა.

კითხვა: ეკისრება თუა არა უზუფრუქტუარს ვალდებულება სათანადოდ დააზღვიოს ნივთი და თუ ეკისრება, პრაქტიკულად როგორი წესით უნდა მოხდეს დაზღვევის ხელშეკრულების გაფორმება?

პასუხი: უზუფრუქტუარს ეკისრება ვალდებულება უზუფრუქტის მოქმედების მთელ მანძილზე სათანადოდ დააზღვიოს ნივთი. ასეთ შემთხვევაში დაზღვევის ხელშეკრულება დაიდება მზღვეველსა და უზუფრუქტუარს შორის, რის შესაბამისადაც სადაზღვევო შემთხვევის დადგომით მიყენებული ზიანის ანაზღაურებას მზღვეველისაგან უზუფრუქტუარი მიიღებს.

უზუფრუქტის დადგენის დროს განისაზღვრება ნივთით სარგებლობის მიზანი, რომელიც, როგორც წესი, მისი სამეურნეო დანიშნულებიდან გამომდინარეობს, ამიტომ უზუფრუქტუარს არა აქვს უფლება ცალმხრივად, მესაკუთრის ნებართვის გარეშე, შეცვალოს ნივთით სარგებლობის მიზანი. მაგ.: თუ უზუფრუქტუარს სარგებლობაში გადაეცა საცხოვრებელი სახლი, მას არა აქვს უფლება იგი გამოიყენოს სასაწყობო მეურნეობის მოსაწყობად, საოფისედ და ა.შ.

მიუხედავად ამისა, თუ უზუფრუქტუარი მაინც გამოიყენებს ნივთს ისე, რომ გასცდება მისი ჩვეულებრივი სამეურნეო გამოყენების ფარგლებს, მაგ.: თუ საცხოვრებელ სახლს გამოიყენებს საწყობად, იგი ვალდებულია მესაკუთრეს აუნაზღაუროს ის ზიანი, რაც მიადგება საცხოვრებელ სახლს ასეთი გამოყენების შედეგად. მაგ.: თუ გაფუჭდა კედლები, იატაკი და ა.შ. რაც შეეხება ნაყოფს და სარგებელს, რომელიც წარმოიშვა ნივთის ასეთი გამოყენების შედეგად, ის რჩება უზუფრუქტუარს.

კითხვა: გაუქმდება თუ არა უზუფრუქტი იმ შემთხვევაში, თუ უზუფრუქტუარი სახლის მესაკუთრის ანდერძით გახდა ამ სახლის მესაკუთრე?

პასუხი: კანონის თანახმად ასეთ შემთხვევაში უზუფრუქტი გაუქმდება და ეს ლოგიკურიცაა, რადგან უზუფრუქტი გულისხმობს მხოლოდ სხვისი საკუთრებით სარგებლობას.

სერვიტუტი შეიძლება არსებობდეს მაშინ, როცა უფლებამოსილ პირს უქმნის თავისი მიწის ნაკვეთით სარგებლობის შეღავათს.   

კანონის თანახმად, მიწის ნაკვეთი ან სხვა უძრავი ნივთი (ქონება) შეიძლება სხვა მიწის ნაკვეთის ან სხვა უძრავი ქონების მესაკუთრის სასარგებლოდ ისე იქნეს გამოყენებული (დატვირთული), რომ ამ მესაკუთრეს უფლება ჰქონდეს ცალკეულ შემთხვევაში ისარგებლოს ამ ნივთით, ან აიკრძალოს ამ ნაკვეთზე ზოგიერთი მოქმედების განხორციელება, ანდა გამოირიცხოს დატვირთული ნაკვეთის მიმართ (სერვიტუტი). სერვიტუტის დადგენის მიმართ გამოიყენება უძრავი ნივთის შეძენისათვის გათვალისწინებული წესები (11.05.2007 #4744). საზღაური შეიძლება განისაზღვროს პერიოდული გადასახადის სახით.
სერვიტუტის განხორციელებისას უფლებამოსილი პირი უნდა გაუფრთხილდეს გამოყენებული (დატვირთული) მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის ინტერესებს.

კითხვა: ვის ეკისრება მოვლის ვალდებულება იმ შემთხვევაში, თუ სერვიტუტის სათანადოდ განხორციელება მოიცავს დატვირთულ მიწის ნაკვეთზე მდებარე ნაგებობასაც?

პასუხი: თუ სერვიტუტის სათანადოდ განხორციელება მოიცავს დატვირთულ მიწის ნაკვეთზე მდებარე ნაგებობასაც, უფლებამოსილ პირს ეკისრება ამ ნაგებობის სათანადოდ მოვლის ვალდებულება. ამავე დროს, მხარეები შეიძლება შეთანხმდნენ, რომ ნაგებობის მოვლის ვალდებულება დაეკისროს დატვირთული ნაკვეთის მესაკუთრეს, თუ ამას მოითხოვს უფლებამოსილი პირის ინტერესები.

იმ შემთხვევაში, როცა უფლებამოსილი პირის მიწის ნაკვეთი გაიყოფა, სერვიტუტი გაგრძელდება თითოეულ ნაკვეთზე ცალ-ცალკე. ამ დროს სერვიტუტის გამოყენება დასაშვებია მხოლოდ იმ პირობით, რომ ეს არ გააუარესებს დატვირთული მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის მდგომარეობას.

მოთხოვნის უზრუნველყოფის მეტად გავრცელებული საშუალებაა გირავნობა. გირავნობის დროს მოვალე ნაკისრი ვალდებულების შესრულებას უზრუნველყოფს მოძრავი ნივთით ან არამატერიალური ქონებრივი სიკეთით; აქვე გასათვალისწინებელია ისიც, რომ ყოველგვარი მოძრავი ნივთი არ შეიძლება გამოყენებულ იქნეს გირაოდ. მაგ.: პასპორტი,  მართვის მოწმობა,  დიპლომი და ა.შ. გარეგნულად განეკუთვნებიან მოძრავ ნივთებს, მაგრამ მათი დაგირავება არ შეიძლება. ამიტომ კანონი ხაზს უსვამს იმ გარემოებას, რომ დაგირავება შეიძლება მხოლოდ იმ ნივთებისა და ქონებრივი სიკეთისა, "რომლის გადაცემაც სხვა პირისათვის დასაშვებია".

მოვალის ან მესამე პირის მოძრავი ნივთი ან არამატერიალური ქონებრივი სიკეთე, რომლის სხვა პირთათვის გადაცემა დასაშვებია, შეიძლება გამოყენებულ იქნეს როგორც ფულადი, ისე არაფულადი მოთხოვნის უზრუნველსაყოფად, ისე, რომ კრედიტორი (მოგირავნე) იძენს უფლებას, დაიკმაყოფილოს მოთხოვნა დაგირავებული ქონების (გირავნობის საგნის) რეალიზაციით ან მხარეთა შეთანხმებით – მის საკუთრებაში მიღებით მოვალის მიერ ვალდებულების შეუსრულებლობის ან არაჯეროვნად შესრულების შემთხვევაში (29.06.2007 #5127). მოგირავნეს გირავნობის საგნებიდან აქვს თავისი მოთხოვნის უპირატესი დაკმაყოფილების უფლება სხვა კრედიტორებთან შედარებით. გირავნობით შეიძლება უზრუნველყოფილ იქნეს სამომავლო ან პირობითი მოთხოვნები. გირავნობა, რომელიც უზრუნველყოფს არაფულად მოთხოვნას, მხოლოდ იმ შემთხვევაშია ნამდვილი, თუ შესაძლებელია მისი გამოხატვა ფულადი ფორმით.

კითხვა: შეიძლება თუ არა მოთხოვნის უზრუნველყოფის საშუალებად გამოყენებულ იქნეს ის ნივთები და არამატერიალური ქონებრივი სიკეთე, რომელსაც დამგირავებელი მომავალში შეიძენს?

პასუხი: დიახ, შეიძლება. სამომავლო ქონება მოთხოვნის უზრუნველყოფის საშუალება ხდება მისი შეძენისთანავე, ხოლო სამომავლო ქონებაზე გირავნობის უფლებათა რიგითობა განისაზღვრება გირავნობის უფლების რეგისტრაციის მომენტის შესაბამისად.

კანონის თანახმად გირავნობის ორი სახეა ცნობილი: მფლობელობითი გირავნობა და რეგისტრირებული გირავნობა. მოძრავ ნივთზე მფლობელობითი გირავნობა წარმოიშობა მხარეთა შეთანხმებისა და ნივთის მოგირავნის ან მოგირავნის მიერ განსაზღვრული მესამე პირის მფლობელობაში გადაცემის გზით. თუ ნივთი უკვე იმყოფება მოგირავნის ან მოგირავნის მიერ შესაბამისად უფლებამოსილი პირის მფლობელობაში, გირავნობის წარმოშობისათვის საკმარისია მხარეთა შეთანხმება.

რეგისტრირებული გირავნობის წარმოშობისათვის აუცილებელია გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და ამ გარიგებით განსაზღვრული გირავნობის უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. ამ შემთხვევაში მოძრავი ნივთის მოგირავნის მფლობელობაში გადაცემა სავალდებულო არ არის.

გარიგებაში უნდა აღინიშნოს (ცვლილება შეტანილია 8.12.2006 #3879 კანონით, ძალაშია 2007 წლის 15 მარტიდან):

- მისი შედგენის თარიღი;

- მონაცემები მოგირავნის, დამგირავებლის, შესაძლო მოვალე მესამე პირის შესახებ;

- გირავნობის საგნის ზოგადი ან სპეციფიკური ნიშნებით აღწერა, ისე, რომ შესაძლებელი იყოს მისი განსაზღვრა;

- უზრუნველყოფილი ძირითადი მოთხოვნის ზოგადი და კონკრეტული აღწერა და მაქსიმალური თანხა, რომლის ფარგლებშიც უნდა დაკმაყოფილდეს უზრუნველყოფილი მოთხოვნა.

მექანიკურ სატრანსპორტო საშუალებებზე რეგისტრირებული გირავნობის წარმოშობისათვის აუცილებელია სანოტარო წესით დამოწმებული საბუთი და მისი რეგისტრაცია საჯარო სამართლის იურიდიულ პირ – საქართველოს შინაგან საქმეთა სამინისტროს მომსახურების სააგენტოში (29.12.2006 #4310, ძალაშია 2007 წლის 1 თებერვლიდან).

კანონით გათვალისწინებულია მოთხოვნისა და ფასიანი ქაღალდების დაგირავება, რომლის წესში ცვლილება შეტანილია 2006 წლის 1 მარტიდან (30.06.2005 #1826 კანონით). მოთხოვნის დაგირავება ხორციელდება წერილობითი ფორმით გარიგების დადებისა და ამ გარიგებით განსაზღვრული უფლებების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის გზით. ვიდრე მევალეს წერილობით ეცნობებოდეს მოთხოვნის დაგირავების შესახებ, მას უფლება აქვს შეასრულოს ვალდებულება მოთხოვნის მფლობელის წინაშე.

ფასიანი ქაღალდების დაგირავება ხორციელდება მათი შეძენისათვის დადგენილი წესით.

კითხვა: რომელი კანონი არეგულირებს ფასიანი ქაღალდების დაგირავების წესსა და პირობებს?

პასუხი: ფასიანი ქაღალდების დაგირავების წესი განისაზღვრება "ფასიანი ქაღალდების ბაზრის შესახებ" საქართველოს კანონით.

რაც შეეხება ლომბარდში ნივთების დაგირავების წესს (30.06.2005 #1826; ძალაშია 2006 წლის 1 მარტიდან), იგი ხორციელდება მხარეთა შორის წერილობითი შეთანხმებისა და ნივთის ლომბარდის პირდაპირ მფლობელობაში გადაცემის გზით. თუ მხარეთა შეთანხმებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, ლომბარდის მოთხოვნა მოვალის მიმართ წყდება იმ შემთხვევაშიც, როცა გირავნობის საგნის რეალიზაციიდან ამონაგები თანხა მთლიანად არ ფარავს ლომბარდის მიმართ არსებულ ვალდებულებას.

დაგირავებული ნივთი შეიძლება გადავიდეს კრედიტორის (მოგირავნის) საკუთრებაში კანონით გათვალისწინებულ საფუძველზე, მხოლოდ რეგისტრირებული გირავნობის შემთხვევაში და ამის შესახებ პირდაპირ უნდა აღინიშნოს ხელშეკრულებაში.

თუ გირავნობის საგანს წარმოადგენს აქცია ან წილი სამეწარმეო საზოგადოებაში, დამგირავებელი სამეწარმეო საზოგადოებასთან დაკავშირებული გადაწყვეტილების მიღებისას ან გარიგების დადების დროს უნდა მოქმედებდეს კეთილსინდისიერების პრინციპებიდან გამომდინარე საკუთარი და მოგირავნის ინტერესების გათვალისწინებით.

აღსანიშნავია, რომ ერთი და იგივე ქონება შეიძლება რამდენჯერმე დაგირავდეს. გირავნობის უფლებათა რიგითობა განისაზღვრება მათი სარეგისტრაციოდ წარდგენის დროის შესაბამისად (11.05.2007 #4744). თუ მოგირავნეს ხელი შეუშალეს თავისი უფლებების განხორციელებაში, მას შეუძლია იგივე უფლებები გამოიყენოს, რაც მესაკუთრემ.

კითხვა: მოგირავნის მოთხოვნის გადაცემით გადადის თუ არა ახალ კრედიტორზე გირავნობის უფლება და რა შემთხვევაში წყდება იგი?

პასუხი: სხვა პირისათვის მოთხოვნის გადაცემით, ამ პირზე (ახალ კრედიტორზე) გადადის გირავნობის უფლებაც. გირავნობის უფლება წყდება, თუ მფლობელობითი გირავნობით უზრუნველყოფილი მოთხოვნის დათმობისას, მოთხოვნის დათმობის მომენტიდან გონივრულ ვადაში, ახალი კრედიტორი არ მოითხოვს გირავნობის საგნის მისთვის ან მის მიერ უფლებამოსილი პირისათვის გადაცემას ან გირავნობის უფლების რეგისტრაციას.

მოძრავი ნივთის დაგირავება შეიძლება ისეც, რომ გირავნობის საგანი არ გადავიდეს მოგირავნის მფლობელობაში და დარჩეს დამგირავებელთან. ასეთ შემთხვევაში მოგირავნეს განსაზღვრული გარანტიები სჭირდება. ერთ-ერთი ასეთი გარანტიაა გირავნობის რეგისტრაცია. გირავნობის რეგისტრაცია ხდება საჯარო რეესტრში. ამ შემთხვევაში დამგირავებელსა და მოგირავნეს შორის წარმოიშობა კანონისმიერი ვალდებულება, ოღონდ საგნის შენახვისა და მოვალის ვალდებულება ეკისრება დამგირავებელს. მას ჩვეულებრივად შეუძლია ისარგებლოს ამ საგნით და მიიღოს მისგან სარგებელი.

სამოქალაქო კოდექსი ითვალისწინებს დამატებით პროცედურას და ეს მოთხოვნა გადადის მოგირავნის მფლობელობაში. მაგ.: პირმა ბანკში აღებული სესხის უზრუნველსაყოფად დააგირავა გამომცემლობისაგან მისი რომანისათვის გათვალისწინებული ჰონორარის მიღების მოთხოვნა. გარიგების მხარეებმა გირავნობა რეგისტრაციაში გაატარეს საჯარო რეესტრში. ხელშეკრულების დედანი, რომლითაც პირს ჰონორარის მიღების უფლება ჰქონდა, მასთან დარჩა; ბანკს ეჭვი შეეპარა, რომ პირი არ შეასრულებს ნაკისრ ვალდებულებას და მისგან მოითხოვა მოთხოვნის გადაცემა. მოგირავნემ უნდა შეატყობინოს გამომცემლობას, რომ როცა ჰონორარის გადახდის დრო მოვა, იგი მიიღოს ბანკმა და არა პირმა. შეტყობინების მომენტიდან გამომცემლობა ვალდებულია ურთიერთობა ჰქონდეს ბანკთან და მას გადაუხადოს ჰონორარი.

როგორც უკვე აღვნიშნეთ, ერთიდაიგივე საგანი შეიძლება რამდენჯერმე დაგირავდეს. თუ საგნის დაგირავება ხდება გარიგების საფუძველზე, აუცილებელია შესაბამისად მოგირავნის ან დამგირავებლის წინასწარი თანხმობა. პრაქტიკულად ძნელი წარმოსადგენია, რომ კრედიტორმა (მოგირავნემ) თავისი მოთხოვნის უზრუნველსაყოფად მიიღოს ერთხელ უკვე დაგირავებული ნივთი, თუმცა თეორიულად ამის შესაძლებლობა არსებობს. მაგ: მევიოლინემ ბანკისგან აიღო სესხი 10 000 ლარი და დააგირავა თავისი ვიოლინო, რომელიც განეკუთვნება სტრადივარიუსის ჯგუფის ვიოლინოებს და მისი ღირებულება 100 000 ლარია. ვიოლინო შესანახად გადაეცა ბანკს. იმავე მევიოლინემ გადაწყვიტა რამდენიმე თვის შემდეგ გაემართა პერსონალური კონცერტი და ამ მიზნით იქირავა საკონცერტო დარბაზი, რომლისთვისაც უნდა გადაიხადოს ქირა 5000 ლარის ოდენობით. იმის გამო, რომ მას აღნიშნული თანხა არ ჰქონდა, დარბაზის ადმინისტრაციასთან შეთანხმებით შესთავაზა მათ იმ ვიოლინოს დაგირავება, რომელიც ერთხელ უკვე არის დაგირავებული ბანკში. ვინაიდან ვიოლინოს რეალური ღირებულება ბევრად აღემატებოდა ვალის ღირებულებას, ბანკიც დაეთანხმა მის ხელმეორედ დაგირავებას
სახელშეკრულებო და კანონისმიერ გირავნობათა კონკურენციის დროს მნიშვნელობა აქვს იმას, თუ რა საფუძვლით წარმოიშვა გირავნობა. ასეთ შემთხვევაში უპირატესობა ენიჭება ადრე წარმოშობილ გირავნობას და ამ გირავნობით უზრუნველყოფილ მოთხოვნას.

აქვე გასათვალისწინებელია, რომ თუ გირავნობის საგანი რამდენჯერმეა დაგირავებული, მისი რეალიზაციის უფლება აქვს ნებისმიერ მოგირავნეს მოთხოვნის შესრულების ვადის დადგომისას.

რეალიზაციის განმახორციელებელ მოგირავნესა და შემძენს ეკისრებათ საჯარო რეესტრში, ხოლო კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევაში - საჯარო სამართლის იურიდიულ პირ – საქართველოს შინაგან საქმეთა სამინისტროს მომსახურების სააგენტოში შემძენის დამგირავებლად რეგისტრაციის ვალდებულება, რომლის შეუსრულებლობის შემთხვევაშიც ისინი სოლიდარულად აგებენ პასუხს ამ ვალდებულების შეუსრულებლობით გამოწვეული ზიანისათვის (29.12.2006 #4310, ძალაშია 2007 წლის 1 თებერვლიდან).

გირავნობის საგნის რეალიზაციიდან ამონაგები თანხებიდან პირველ რიგში დაიფარება რეალიზაციის ხარჯები და დაკმაყოფილდება რეალიზაციის განმახორციელებელი მოგირავნის მოთხოვნა.
   
კითხვა: აქვს თუ არა უფლება გირავნობის საგნის რეალიზაციის უფლების მქონე მოგირავნეს მოითხოვოს მისთვის გირავნობის საგნის გადაცემა?

პასუხი: რა თქმა უნდა, აქვს. ასეთ შემთხვევაში, მოგირავნის მოთხოვნა მისთვის გირავნობის საგნის გადაცემის შესახებ დაუყოვნებლად უნდა დაკმაყოფილდეს.
   
მოგირავნე ვალდებულია გირავნობის საგნის რეალიზაციამდე ორი კვირით ადრე გირავნობის საგნის რეალიზაციის თაობაზე წერილობით გააფრთხილოს დამგირავებელი და სხვა მოგირავნეები.

მოგირავნესა და დამგირავებელს წერილობითი ფორმით დადებულ გარიგებაში შეუძლიათ გაითვალისწინონ, რომ გირავნობის საგნის მოგირავნისათვის გადაცემა და რეალიზაცია შეიძლება განხორციელდეს ნოტარიუსის მიერ გაცემული სააღმსრულებლო ფურცლის საფუძველზე. ასეთ შემთხვევაში, მხარეთა შორის დადებული გარიგება დადასტურებულ უნდა იქნეს სანოტარო წესით (8.12.2006 #3879, ძალაში 2007 წლის 15 მარტიდან).

კითხვა: კანონის თანახმად აკისრია თუ არა რეალიზაციის განმახორციელებელ მოგირავნეს რაიმე ვალდებულება და თუ აკისრია, - ვის წინაშე  და რა სახით?

პასუხი: დიახ, აკისრია. გირავნობის საგნის რეალიზაციის განმახორციელებელი მოგირავნე ვალდებულია რეალიზაციის განხორციელების გარეშე, წარუდგინოს დამგირავებელს წერილობითი ანგარიში გირავნობის საგნის რეალიზაციის შესახებ, რომელიც უნდა შეიცავდეს  ინფორმაციას რეალიზაციის ხარჯების, რეალიზაციიდან ამონაგები თანხისა და ამ თანხის გამოყენების თაობაზე.

სესხის ან სხვა ნაკისრი ვალდებულების უზრუნველსაყოფად, მოძრავ ნივთებთან ერთად შეიძლება გამოყენებულ იქნეს უძრავი ქონება. უძრავი ნივთები ის ქონებრივი ფასეულობაა, რომელსაც კრედიტორები ყველაზე მეტად ენდობიან. ამიტომ არ არის შემთხვევითი, რომ დიდი კრედიტები ბანკების მიერ სწორედ უძრავი ნივთების დაგირავების პირობით გაიცემა. უძრავი ნივთების დაგირავებას სამოქალაქო სამართალში იპოთეკაეწოდება.

უძრავი ნივთი შეიძლება ისე იქნეს გამოყენებული (დატვირთული) მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად, რომ უზრუნველყოფილ კრედიტორს მიეცეს უფლება, სხვა კრედიტორებთან შედარებით პირველ რიგში მიიღოს თავისი მოთხოვნის დაკმაყოფილება ამ ნივთის რეალიზაციით ან მის საკუთრებაში გადაცემით (იპოთეკა). (29.06.2007 #5127). იპოთეკა შეიძლება ასევე გამოყენებულ იქნეს სამომავლო ან პირობით მოთხოვნასთან დაკავშირებით, თუ იპოთეკის დადგენის მომენტისათვის შესაძლებელია ამ მოთხოვნის განსაზღვრა (11.05.2007 #4744). ის მოთხოვნა, რომელიც უზრუნველყოფილია იპოთეკით, შეიძლება შეიცვალოს სხვა მოთხოვნით. ამისთვის საჭიროა მესაკუთრისა და კრედიტორის (იპოთეკარის) შეთანხმება და ამ შეთანხმების რეგისტრაცია რეესტრში.

იპოთეკა იურიდიულ ძალას იძენს საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან.

იპოთეკის ხელშეკრულება, რომელზედაც მხარეთა შეთანხმებით გაიცემა იპოთეკის მოწმობა, უნდა დამოწმდეს სანოტარო წესით. საყურადღებოა, რომ იპოთეკის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ნებისმიერი სამართლებრივი ქმედება, რომელიც მოითხოვს სანოტარო წესით დამოწმებას, უნდა დაამოწმოს იმავე ნოტარიუსმა, რომელმაც დაამოწმა აღნიშნული იპოთეკის ხელშეკრულება. საერთო იპოთეკაზე გაიცემა მხოლოდ ერთი იპოთეკის მოწმობა (29.06.2007 #5127).

კითხვა: გთხოვთ, განგვიმარტოთ, რა არის იპოთეკის მოწმობა და იურიდიულად რა უფლებები აქვს მის მფლობელს?

პასუხი: იპოთეკის მოწმობა არის ფასიანი ქაღალდი, რომელიც ადასტურებს მისი კანონიერი მფლობელის უფლებას – მოითხოვოს იპოთეკის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ვალდებულების შესრულება, ხოლო ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში მოთხოვნა დაიკმაყოფილოს იპოთეკის საგნიდან.

იპოთეკის მოწმობა შეიძლება დაგირავდეს მისი მფლობელის ან სხვა ნებისმიერი პირის სასარგებლოდ, ფასიანი ქაღალდების დაგირავებისთვის დადგენილი წესით. იპოთეკის მოწმობის გირავნობა რეგისტრირდება საჯარო რეესტრში. იპოთეკის მოწმობასა და საჯარო რეესტრის ჩანაწერებს შორის განსხვავების შემთხვევაში უპირატესობა ენიჭება იპოთეკის მოწმობას.
იპოთეკა არ ვრცელდება უძრავი ნივთის ნაყოფზე, თუ მხარეთა შეთანხმებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთი, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსით გათვალისწინებულ საფუძველზე, შეიძლება გადავიდეს კრედიტორის (იპოთეკარის) საკუთრებაში, თუ ეს პირდაპირ არის გათვალისწინებული იპოთეკის ხელშეკრულებით.

იპოთეკის ერთ-ერთი გავრცელებული სახეა ე.წ. "სამეურნეო იპოთეკა", რომლის საფუძველია უძრავი ნივთის გამოყენება მშენებლობის, საქონლის შეძენის და სხვა მსგავსი მიზნებისათვის.

მაგ.: შპს "სინათლემ" სასტუმროს ასაშენებლად ბანკისგან აიღო სესხი 200 000 ლარი 10 წლის ვადით. ამ კრედიტის უზრუნველსაყოფად დააგირავა მიწის ნაკვეთი, რომელზედაც უნდა აშენდეს სასტუმრო, ე.ი. მიწის ნაკვეთი დატვირთა იპოთეკით; შპს "სავაჭრო ცენტრმა" საქონლის შესაძენად ბანკისგან აიღო სესხი 60 ათასი ლარის ოდენობით და ბანკის სასარგებლოდ დააგირავა, ე.ი. იპოთეკით დატვირთა სავაჭრო ცენტრის შენობა.

იპოთეკის ასევე გავრცელებული სახეა ნასყიდობის ფასის იპოთეკა. იგი შესაძლებლობას აძლევს ნივთის გამყიდველს უზრუნველყოს თავისი მოთხოვნა, ხოლო მყიდველს - გადაავადოს საფასურის გადახდა.

იპოთეკის თავისებურება გირავნობასთან განსხვავებით იმაში მდგომარეობს, რომ ამ დროს ნივთი მესაკუთრის მფლობელობაში რჩება და არ არის აუცილებელი მისი იპოთეკარისათვის გადაცემა.

თუ მოვალე არ დააკმაყოფილებს მოთხოვნას, რომლის უზრუნველყოფის საშუალებაც არის იპოთეკა, იპოთეკარი უფლებამოსილია მოითხოვოს უძრავი ნივთის რეალიზაცია. იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის გაყიდვა ხდება აუქციონზე კრადიტორისა და მესაკუთრის წერილობითი შეთანხმების საფუძველზე. აუქციონის ჩატარების დროსა და ადგილს ადგენს სპეციალისტი (სასამართლოს აღმასრულებელი), რის შესახებაც იგი აუქციონის ჩატარებამდე არანაკლებ 7 დღით ადრე აქვეყნებს განცხადებას. კრედიტორი, მოვალე და მესაკუთრე უფლებამოსილი არიან თვითონაც მიიღონ მონაწილეობა აუქციონში.

კითხვა: შეიძლება თუ არა აუქციონი გაუქმდეს ან შეწყდეს და რა შემთხვევაში არის ეს კანონის თანახმად დასაშვები?

პასუხი: აუქციონი უქმდება, თუ აუქციონის შესახებ განცხადების შემტანი კრედიტორი უკან გაიტანს მას, ხოლო წყდება იმ შემთხვევაში, თუ აუქციონის ჩატარებამდე მოვალე ან მესამე პირი, რომელიც უფლებამოსილია დააკმაყოფილოს კრედიტორი, გადაიხდის მის დასაკმაყოფილებლად და ყველა სხვა ხარჯის დასაფარად საჭირო თანხას.

იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის ახალ მესაკუთრეზე გადასვლის მომენტიდან ძველი მესაკუთრე კარგავს ყოველგვარ უფლებას ამ ნივთზე.
ჩვენი სტატიის დასასრულს განვმარტოთ ქონებით სარგებლობის დროს საჯარო რეესტრის როლი და დანიშნულება.

საჯარო რეესტრი წარმოადგენს საჯარო სამართლებრივ ინსტიტუტს, რომელშიც ხდება ცალკეულ კერძო სამართლებრივ უფლებათა რეგისტრაცია. უფრო ზუსტად: "საჯარო რეესტრი არის ნივთისა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე უფლებათა, ყადაღისა და საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის წარმოშობის, მათში ცვლილებების და მათი შეწყვეტის, ასევე უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების მიტოვების წარმოშობის და მასში ცვლილების შესახებ მონაცემთა ერთობლიობა". (11.05.2007 #4744).

ისევე როგორც უფლებაუნარიანობა ჩნდება ადამიანის დაბადებით, რიგი უფლებების დაბადებაც ჩნდება საჯარო რეესტრში მათი რეგისტრაციით. რეგისტრაცია აუცილებელი პირობაა უძრავი ქონების მფლობელობისათვის, ხოლო ზოგიერთი არასაკუთრებითი სანივთო უფლებები სავალდებულო რეგისტრაციას ექვემდებარება. მაგ: იპოთეკა არ ჩაითვლება კრედიტის უზრუნველყოფის საშუალებად, თუ იგი არ იქნება რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში.

ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე შესაბამისი უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციისთვის წარდგენილ უნდა იქნეს წერილობითი ფორმით დადებული გარიგება. გარიგება ან გარიგების მონაწილე მხარეთა ხელმოწერების სინამდვილე დამოწმებული უნდა იყოს კანონით დადგენილი წესით.

კითხვა: ყველა შემთხვევაში არის თუ არა სავალდებულო გარიგების ან გარიგების მონაწილე მხარეთა ხელმოწერების სინამდვილის დამოწმება იმისათვის, რომ იურიდიულად სწორად ჩაითვალოს გარიგება?

პასუხი: ეს მხოლოდ იმ შემთხვევაში არ იქნება აუცილებელი, თუ გარიგების მონაწილე მხარეები გარიგებას ხელს აწერენ მარეგისტრირებელ ორგანოში, უფლებამოსილი პირის თანდასწრებით.

კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში, ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე დადებული გარიგებები ძალაში შედის ამ გარიგებებით განსაზღვრული უფლებების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან. რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე.ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა.

იმ პირის სასარგებლოდ, რომელიც გარიგების საფუძველზე სხვა პირისგან იძენს რომელიმე უფლებას და ეს უფლება გამხვისებლის სახელზე იყო რეესტრში რეგისტრირებული, რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორად, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ამ ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი ან შემძენმა იცოდა ჩანაწერის უზუსტობის შესახებ. თუ მესაკუთრე ახდენს უძრავი ქონების გასხვისებას ან უფლებრივად დატვირთვას, დაუშვებელია გარიგების დადებისას (უფლების რეგისტრაციისას) თანამესაკუთრის თანხმობის მოთხოვნა, თუ იგი ასეთად არ არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში (29.06.2007 #5127).

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საჭიროა გვახსოვდეს, რომ საჯარო რეესტრის მნიშვნელოვანი თვისება მისი საჯარო ხასიათია, რაც უადვილებს ბრუნვის მონაწილეს მიიღოს სრული ინფორმაცია თავისი პარტნიორის უფლებათა ნამდვილი მდგომარეობის შესახებ. რადგან უფლება საჯარო რეესტრში არის რეგისტრირებული, მას შეუძლია არ დაკმაყოფილდეს პარტნიორის კეთილსინდისიერების ვარაუდით და საჯარო რეესტრშიც ჩაიხედოს. ამიტომაცაა, რომ თუ ვინმე ყიდულობს სახლს, რომელიც იპოთეკით არის დატვირთული, ურთიერთობის მოშლისათვის საბუთად ვერ გამოიყენებს ამ სანივთო დატვირთვის უცოდინარობას, ვინაიდან მას შეეძლო საგანთა ნამდვილი მდგომარეობა საჯარო რეესტრში ამოეკითხა.

ხაზგასასმელია, რომ მოქმედი კანონის თანახმად, რეესტრის მონაცემებს შეიძლება გაეცნოს ნებისმიერი დაინტერესებული პირი, საჯაროობის პრინციპიდან გამომდინარე კი რეესტრის სამსახური ვალდებულია გასცეს ასეთი ინფორმაცია. მსგავსი ინფორმაციის უქონლობამ გასულ წლებში შეცდომაში შეიყვანა ათასობით ადამიანი - იგულისხმება გაკოტრების პირას მისულ ბანკებთან ურთიერთობის დამყარება. საჯარო რეესტრი ასრულებს მოწესრიგებული სამოქალაქო ბრუნვის გარანტის ფუნქციას და სწორედ ამაშია მისი ძირითადი დანიშნულება.

ირინე ღლონტი