რა ბედი ელის სამშენებლო სექტორს

ქვეყნის ეკონომიკის ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი სფერო მშენებლობაა და მშპ-ის სტრუქტურაში 9,3%-ს იკავებს. თუმცა, იგივე მშენებლობა ერთ-ერთი ყველაზე პრობლემური დარგია – ბოლო წლებში ბინის საყიდლად ფულგადახდილი და „გადაგდებული“ ხალხის რაოდენობა მატულობს. სახელმწიფო თავის მხრივ რეგულაციების გამკაცრებით ცდილობს პრობლემის მოგვარებას, მაგრამ ჯერჯერობით რაც ჩანს, ამ რეგულაციებით ეკონომიკის ზრდის შენელებას მიაღწია. ხელისუფლება თავადვე აღიარებს, რომ აგვისტოში ეკონომიკის ზრდის ტემპის მკვეთრი დაცემა მშენებლობის სფეროში შემოღებული რეგულაციების გამო მოხდა. ასე რომ, ცალკე სახელმწიფო პოლიტიკა, ცალკე ზოგიერთი სამშენებლო ფირმების არაკეთილსინდისიერი ქმედება ხალხსაც აზარალებს და ეკონომიკის ზრდასაც აფერხებს, რაც საბოლოო ჯამში ისევ ქვეყნის დაზარალებაა.

იურიდიული ფირმა GLCC-ის დირექტორმა ალექსანდრე ქამუშაძემ წლევანდელ აპრილში, ჟურნალ „ბიზნესი და მენეჯმენტთან“ დაანონსებულ რეგულაციებზე ისაუბრა და მოსალოდნელ უარყოფით შედეგზეც გააკეთა პროგნოზი.

„მშენებელი სადამსჯელო ზომებს შემოვლით გზებს მოუძებნის და შედეგად სადღაც გაჩნდება კორუფცია, სადღაც ვალდებულებები შესრულდება მხოლოდ მო საჩვენებლად და ფორმალურად. ამიტომ ამ ორთაბრძოლაში დამარცხებული გამოვა ქვეყნის ეკონომიკა“, – აცხადებდა ქამუშაძე.

ამ განცხადებიდან 5 თვის შემდეგ საქსტატმა გამოაქვეყნა წინასწარი მონაცემები იმის შესახებ, რომ აგვისტოში ქვეყნის ეკონომიკა მხოლოდ 2%-ით გაიზარდა. ეკონომიკის სამინისტრომ აღიარა, რომ ზრდის ასეთი მცირე ტემპების მთავარი მიზეზი სწორედ მშენებლობის სექტორში ამოქმედებული რეგულაციებია.

„მშპ-ის მაჩვენებელზე ასევე გავლენა მოახდინა მშენებლობის სექტორში დაფიქსირებულმა კლებამაც, რაც, ძირითადად, განპირობებულია იმით, რომ ეს სფერო წლების განმავლობაში მოუწესრიგებელი იყო და ქაოტურად ვითარდებოდა. სწორედ ჩვენმა ხელისუფლებამ დაიწყო მშენებლობის სექტორის მოწესრიგება და ახალი, დასავლური სტანდარტების დანერგვა. აღნიშნული დინამიკა მოკლევადიან პერიოდში აუცილებლად გაუმჯობესდება და მშენებლობის სექტორში ეკონომიკური ზრდა კვლავ განახლდება უფრო მაღალი ევროპული სტანდარტებით~, – განმარტეს ეკონომიკის სამინისტროში.

ეკონომიკის მინისტრმა გიორგი ქობულიამ ღიად განაცხადა, რომ ხელისუფლებაში ელოდნენ ზრდის ტემპების შემცირებას.

„ჩვენ ვიცოდით, რომ მშენებლობის ნებართვების გაცემის ტემპის შენელებას ეკონომიკურ ზრდაზე გავლენა ექნებოდა, ეს ჩვენ გააზრებულად გავაკეთეთ. მაგრამ, გარდა ეკონომიკური ზრდისა, ჩვენ გვინდა ნორმალურ პირობებში ვიცხოვროთ და ქალაქი გავდეს ქალაქს. სწორედ ამიტომ ჩვენ გარკვეული რაოდენობით ლიცენზიები გავაჩერეთ. ამ ეკონომიკური ზრდის კლებას დავაკომპენსირებთ სხვა რაღაცით“, – იმედოვნებს ქობულია. მისი აზრით, კომპანია „ფეროში“ მიმდინარე სარემონტო სამუშაოები მალე დასრულდება და წარმოება გაიზრდება; ელოდება „აზოტის“ დატვირთვის ზრდას, ტურიზმის ინტენსიურ განვითარებას და ა.შ.

ახალი რეგულაციები

სამშენებლო სფეროსთვის რეგულაციების ამოქმედება მიმდინარე წლის მარტიდან აქტიურად დაიწყო, რაზეც „ბიზნესი და მენეჯმენტის“ №1(54)-ში დავწერეთ. კომპანიებს ადრე თუ პირველ დარღვევაზე ჯერ სიტყვიერ გაფრთხილებას აძლევდნენ, შემდეგ 3000 ლარით აჯარიმებდნენ, ცვლილებებით პირველივე შემთხვევაზე ჯარიმა 30 000 ლარი გახდა. ასევე, დეველოპერებს დაევალათ დენდროლოგიური პროექტის მომზადება და მერიასთან შეთანხმება. სავალდებულო გახდა თბილისის მერიის ტრანსპორტისა და ეკოლოგიისა და გამწვანების საქალაქო სამსახურების მონაწილეობა მშენებლობის ნებართვების გაცემის პროცესში. მარტის ბოლოს ცნობილი გახდა თბილისის მერიის გადაწყვეტილება, რომ ლისის ტბის მიმდებარე ტერიტორიაზე და დიღმის ჭალებში მშენებლობები დროებით შეჩერდეს. შედეგად, ამ ტერიტორიებზე სამშენებლო სამუშაოების დაწყების უფლება მხოლოდ ქალაქის მთავრობის მიერ განაშენიანების გეგმის ძალაში შესვლის შემდეგ მიეცემათ, თუმცა, როდის ექნება თბილისს საკუთარი ქალაქმშენებლობითი „კონსტიტუცია“, ამ დრომდე უცნობია. როგორც მერიაში განაცხადეს, ამ გზით ქაოტური მშენებლობების პრევენციას და ლისის ტბის მიმდებარე ტერიტორიისთვის რეკრეაციული ზონის სტატუსის შენარჩუნებას ცდილობენ.

ნებართვების გაცემის შემცირებას მერიის მიერ მოწოდებული სტატისტიკა ადასტურებს, რომლის თანახმად, 2018 წლის პირველ 9 თვეში დედაქალაქში 1282 სამშენებლო ნებართვა გაიცა. 2017 წლის ანალოგიურ პერიოდში გაცემული ნებართვების რაოდენობა კი 1338 იყო. საქსტატის მონაცემებით, კლებაა მთელი ქვეყნის მასშტაბითაც: ოფიციალური დეკლარირებული მონაცემებით, საქართველოში 2018 წლის იანვარ-სექტემბერში გაცემულია 7702 ნებართვა (გასული წლის შესაბამის პერიოდთან შედარებით 4,6%-ით ნაკლები) 4536,9 ათასი კვ.მ ფართობის შენობა-ნაგებობების მშენებლობაზე (გასული წლის შესაბამის პერიოდთან შედარებით 10,2%-ით ნაკლები).

სამშენებლო ნებართვების გამკაცრებასთან ერთად, სექტორის წარმომადგენლები თბილისის მერიის მხრიდან ბიუროკრატიულ პრობლემებზეც საუბრობდნენ. საკითხს გამოეხმაურა თბილისის მერიც.

„10 მაისიდან ჩვენ არქიტექტურის სამსახურში შევუდგებით მომსახურების ახალი სტანდარტის დანერგვას და ამ გზით დავიწყებთ იმ ხარვეზებისა და სისტემური პრობლემების აღმოფხვრას, რომლებიც არსებობს როგორც საშემსრულებლო, ისე მენეჯმენტის რგოლში. ასეთი მნიშვნელოვანი სისტემური ხასიათის პრობლემებია მომსახურების ვადების სისტემატური დარღვევა, არაერთგვაროვანი გადაწყვეტილებები და ა.შ“, – აღნიშნა კალაძემ. უკვე 20 ივნისს კი მერმა განაცხადა, რომ 10 მაისიდან არქიტექტურის სამსახურში განაცხადებზე ვადაგადაცილება არ დაფიქსირებულა. თუმცა, როგორც სამშენებლო სექტორის წარმომადგენლები ამბობენ, პასუხების დიდი ნაწილი შუალედურია (შეიცავს მითითებას პროექტში არსებული ხარვეზების და ამ ხარვეზების გამოსწორების ვადების შესახებ) და არა საბოლოო. შესაბამისად, მათი თქმით, სამშენებლო პროექტების განხორციელების ნებართვების აღება კვლავ პრობლემურია.

ბოლო პერიოდში ხელისუფლებასთან კომუნიკაციის გაუმჯობესებაზე საუბრობს სამშენებლო კომპანია GDG‑ის ხელმძღვანელი ბეჟან წაქაძე, რომლის თქმითაც, მერიამ მენაშენეების პრეტენზიები გაითვალისწინა, თუმცა ფიქრობს, რომ პროცედურების მეტად გამარტივებაც შესაძლებელია.

„მშენებლობის ნებართვების გაცემის მიმართულებით მიმაჩნია, რომ არსებობს ზედმეტი ბიუროკრატია და ეს ერთობლივად არის დასაძლევი, მერიასთან ერთად. სტანდარტის აწევას მივესალმებით, მაგრამ არავითარ შემთხვევაში არ მივესალმებით ბიუროკრატიის გაზრდას“, – აცხადებს წაქაძე და დეველოპერული ბიზნესის წარმომადგენლების სახელით მერიას პრობლემიდან გამოსავლის გზას სთავაზობს. მისი აზრით, საჭიროა სამშენებლო კომპანიებმა შექმნან ჯგუფი, გადაიხადონ გარკვეული თანხა, რომლითაც მერია იმ კომპანიებს მოემსახურება, ვისაც ნებართვების სწრაფად მიღება სურთ.

„ჩვენთვის თანხის გადახდა გაცილებით იოლია, ვიდრე დროის დაკარგვა. არა მგონია, მერიისთვის არ იყოს მისაღები. ეს დააჩქარებდა პროცესს და არ იქნებოდა ბევრი გადავადება და რიგები. ჩვენი გადახდილი თანხით გადავუხადოთ ახალ კადრებს ხელფასი. უნდა გაიზარდოს კვალიფიციური არქიტექტორების რესურსი, რომელსაც შედარებით დიდ ანაზღაურებას მისცემენ“, – განაცხადა წაქაძემ და საკუთარი შეთავაზების საილუსტრაციოდ იუსტიციის სახლი მოიყვანა, სადაც გარკვეული დოკუმენტების იღება დაჩქარებული წესით, შესაბამისი თანხის სანაცვლოდაა შესაძლებელი.

ბიუროკრატიული ბარიერების შენარჩუნებაზე ამახვილებს ყურადღებას კომპანია „არსის“ ხელმძღვანელი თორნიკე აბულაძეც. მისი თქმით, თბილისის მერიამ დააწესა თამაშის ახალი წესები, რომლის ფარგლებშიც ადრინდელი რაოდენობის სამშენებლო პროექტები ვეღარ მტკიცდება. აბულაძის განცხადებით, ბაზარზე გასაყიდად თუ აქამდე გამოტანილი იყო 20 000-25 000 ცალი ბინა, რაოდენობა მალე მნიშვნელოვნად შემცირდება და მომხმარებელს ნაკლები არჩევანი დარჩება.

პრობლემას აღიარებენ ბიზნესომბუდსმენის აპარატშიც. ომბუდსმენის მოადგილე ლევან კალანდაძე ადასტურებს, რომ მერიასთან აქტიური კომუნიკაცია აქვს, თუმცა, ამ ეტაპზე არც პრობლემის მოგვარების მოდელი და არც ვადები ცნობილი არ არის.

„მშენებლობა ჩვენი ეკონომიკის ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი დარგია. ამ სექტორის სწორად განვითარებაზე მნიშვნელოვნადაა დამოკიდებული მშპ-ის ზრდის მაჩვენებელი და ეს აგვისტოს თვის მონაცემმა დაადასტურა კიდეც. ესაა ყველაზე სწრაფად მზარდი სფერო და მეორე მხრივ, ყველაზე მოთხოვნადი. მხედველობაში არ მაქვს მხოლოდ შიდა მოთხოვნა – არაერთი ჩვენი მეზობელი ქვეყნის, მათ შორის უკრაინის, აზერბაიჯანის, რუსეთის, ასევე ირანის ბევრი მოქალაქე აქტიურად ყიდულობს უძრავ ქონებას და ესაა დამატებითი სავალუტო რესურსების შემოდინების წყარო. ბოლო პერიოდში ნებართვებთან დაკავშირებულმა ცვლილებებმა კი მშენებლობებს უამრავი პრობლემა შეუქმნა და ეს ვითარება სწრაფ, ფორსირებულ გადაწყვეტებს საჭიროებს. ამ თემებზე ბიზნესი აქტიურად მოგვმართავს და ჩვენი რეაგირება ისაა, რომ აქტიურ კომუნიკაციაში ვართ ადგილობრივ თვითმმართველობის ორგანოებთან“, – ამბობს კალანდაძე. მისი თქმით, სირთულე სისტემურია.

„თვითმმართველობებს ბიზნეს-სექტორთან აქტიური კომუნიკაცია უნდა ჰქონდეთ. მათი გადაწყვეტილებები, მათ შორის უარი მშენებლობების ნებართვებზე, უნდა იყოს უფრო მეტად არგუმენტირებული. ბიზნესმა ზუსტად უნდა იცოდეს ვადები, რომლებშიც პასუხს მიიღებს“, – ამბობს კალანდაძე.

კალანდაძის თქმით, ყველა კეთილსინდისიერი ბიზნესი აღიარებს, რომ მშენებლობის ხარისხი და სტანდარტი, მათ შორის უსაფრთხოების კომპონენტი უნდა გაძლიერდეს. მაგრამ ამ ყველაფრის გათვალისწინებით, გადაწყვეტილების მიღების ვადები შემჭიდროებული უნდა იყოს.

მერიის პასუხი

სამშენებლო სექტორში მიმდინარე პროცესებთან დაკავშირებით გამოთქმულ პრეტენზიებს ჟურნალ „ბიზნესი და მენეჯმენტს“ მერიის არქიტექტურის სამსახურმა წერილობით უპასუხა:

„სტრუქტურის ოპტიმიზაციის შედეგად და ადმინისტრაციული რესურსების სწორად გადანაწილების ხარჯზე შესაძლებელი გახდა არქიტექტურის სამსახურში შექმნილიყო ორი სტრუქტურული ერთეული – საინჟინრო განყოფილება და სტრატეგიული დაგეგმვის, შეფასების და მონიტორინგის განყოფილება: საინჟინრო განყოფილების მიერ ხდება ნებართვისთვის წარმოდგენილი დოკუმენტაციის უფრო კვალიფიციური შესწავლა, რითაც მნიშვნელოვნად გაიზარდა პროექტის შემოწმების ხარისხი; ხოლო სტრატეგიული დაგეგმვის, შეფასებისა და მონიტორინგის განყოფილების სპეციალისტები ორიენტირებულნი არიან სერვისების ხარისხის გაუმჯობესებაზე, სამსახურში მომზადებული პასუხების ხარისხისა და ვადების კონტროლზე. რეფორმის განხორციელებიდან მოკლე დროში თბილისის არქიტექტურის სამსახურში რეგისტრირებულ არცერთ განცხადებაზე ვადაგადაცილების ფაქტი არ დაფიქსირებულა. მნიშვნელოვნად ამაღლდა სამსახურის მიერ მიღებულ გადაწყვეტილებათა დასაბუთებულობის ხარისხი. დედაქალაქში ეკოლოგიასა და სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურასთან დაკავშირებული გამოწვევების საპასუხოდ განხორ ციელებული საკანონმდებლო ცვლილებების მიხედვით, თბილისის არქიტექტურის სამსახურში შეიცვალა მშენებლობის ნებართვის გაცემის პროცედურა. ახალი რეგულაციების მიხედვით სამშენებლო ნებართვის მაძიებელს, სხვა სავალდებულო საპროექტო დოკუმენტაციასთან ერთად, სატრანსპორტო მოძრაობის სქემისა და გამწვანების პროექტის წარდგენა ევალება. მოქალაქეებთან მომსახურება ხორციელდება ერთი ფანჯრის პრინციპის დაცვით“.

შეფერხებული მშენებლობების პერსპექტივები

იურიდიული ფირმა GLCC-ის დირექტორი ალექსანდრე ქამუშაძე შექმნილ სიტუაციაზე ამბობს, რომ ხელისუფლება არასწორი გზებით ცდილობს პრობლემის მოგვარებას.

„იმისთვის, რომ შეცდომა გამოასწორო, აუცილებელია, ჯერ ეს შეცდომა ამოიცნო, აღიარო და შემდეგ მისი გამოსწორებისთვის იმოქმედო. მთავარი, რაშიც ხელისუფლება ცდება, ის არის, რომ პრობლემის მოგვარებას ხედავს მხოლოდ მკაცრ რეგულაციებსა და გაზრდილ ჯარიმებში. შედეგზე ორიენტირებული ხელისუფლება მხოლოდ რეგულაციების თარგმნითა და ჯარიმებით ბიუჯეტის შევსებაზე არ უნდა ზრუნავდეს. მსოფლიოში ყველაზე მკაცრი და მაღალი სტანდარტის რეგულაციის გადმოთარგმნა (ისიც არასრულად) არ არის საკმარისი ღონისძიება ამ რეგულაციების დასანერგად. ჩვენ გვინდა ერთი ნახტომით მივაღწიოთ იმ შედეგს, რომლისკენაც მსოფლიოს მოწინავე ქვეყნები ათეულობით წლების განმავლობაში მიდიოდნენ. პირველ რიგში, რეგულაციები უნდა გადაიხედოს და მათი დანერგვა უნდა მოხდეს თანმიმდევრულად, წინასწარ გაწერილი, გააზრებული, რეალისტური და გრძელვადიანი გეგმის შესაბამისად~, – აცხადებს ქამუშაძე. მისი თქმით, აგრეთვე საჭიროა სექტორის ერთგვარი წახალისება და არა მხოლოდ სადამსჯელო ღონისძიებების იმედზე ყოფნა. ამიტომ, ჯარიმა უნდა იყოს როგორც გამონაკლისი და უკიდურესი ღონისძიება. რაც შეეხება სექტორის წახალისებას, გარკვული შეღავათები შეიძლება დაუწესდეს კეთილსინდისიერ კომპანიებს არქიტექტურულ-სანებართვო, სარეგისტრაციო ან საგადასახადო კუთხით. ასევე უნდა დაიხარჯოს საკმარისი რესურსი ახალი სტანდარტების პოპულარიზაციისათვის, რათა მყიდველსაც მოუნდეს ყოველ კვ.მ-ზე ცოტა მეტი თანხის გადახდა იმისათვის, რომ სახლი იყოს გარანტირებულად ხარისხიანი, ჰქონდეს სახანძრო სისტემები და საკმარისი გამწვანება.

`კანონზე უკეთესად ამ საკითხს ბაზარი დაარეგულირებს და ამიტომ კანონმდებელმა სწორედ ბაზრის ჯანსაღი საჭიროებების ჩამოყალიბებას უნდა მიაქციოს ყურადღება. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, დასჯას ახსნა სჯობს, ხოლო დაწესებას – დანერგვა. სახელმწიფომ კარგად უნდა შეისწავლოს მცირე და საშუალო ბიუჯეტიანი კომპანიები, უნდა გაითავისოს მათი მთავარი გამოწვევები და რეგულაციების დანერგვა ამაზე გათვლით მოახდინოს. ამისათვის სულ მცირე, აუცილებელია, რომ სახელმწიფოს კომუნიკაცია ჰქონდეს არა მხოლოდ მსხვილ დეველოპერებთან, არამედ ბაზრის უმეტესი ნაწილის შემადგენელ მცირე და საშუალო სიძლიერის კომპანიებთანაც~, – ამბობს ქამუშაძე.

იმ შემთხვევაში, თუ დღევანდელი სიტუაცია შენარჩუნდა, ქამუშაძის აზრით რეგულაციების მნიშვნელოვანი ნაწილი უბრალოდ აღუსრულებელი დარჩება.

"ადრე თუ გვიან ბაზარი გამოვა ამ გაურკვეველი მდგომარეობიდან და ისწავლის მოხერხებულად როგორ აუქციოს გვერდი უდროოდ „თავსმოხვეულ“ რეგულაციებს. რაც შეეხება ქვეყნის ეკონომიკას და ზოგადად ქვეყანას, ის ამით მხოლოდ წააგებს“, – ამბობს ქამუშაძე.

"ჰაერის გაყიდვების" ქართული ტრადიცია გრძელდება

საქართველოში სამშენებლო სექტორის განვითარების ერთ-ერთი, უკვე „ტრადიციად“ ქცეული შემაფერხებელი ფაქტორი „ჰაერის გაყიდვის“ სქემაა. სწორედ ამ სქემის გამო ათასობით მომხმარებელი, რომელსაც ბინის ფული წინასწარ აქვს გადახდილი, საცხოვრებლის გარეშეა დარჩენილი. წლების განმავლობაში ამ მიმართულებით დაზარალებულებისთვის არაფერი იცვლებოდა. „ქართული ოცნების“ მმართველობის სიახლე ისაა, რომ რამდენიმე რეზონანსული თაღლითური სქემის შემქმნელები დააპატიმრეს. თუმცა, დაზარალებულების ქონებრივი ზარალის ანაზღაურების ქმედითი მექანიზმი ამ დრომდე არ შექმნილა. შესაბამისად, მათთვის „სამართლიანობის აღდგენა“ ამ სიტყვის მხოლოდ მორალური და არა მატერიალური მნიშვნელობით მოხდა.

ბოლო პერიოდში ამ მხრივ ერთ-ერთი აქტუალურია სამშენებლო კომპანია „სვეტის“ შემთხვევა. კომპანიამ საქმიანობა 2015 წლიდან დაიწყო, მას მშენებარე ობიექტები თბილისსა და ბათუმში აქვს. თბილისში კორპუსები მირცხულავას, ჭყონდიდელის, წერეთლის და ნუცუბიძის ქუჩებზე უნდა აეშენებინა, ყველა მათგანი დაუსრულებელია. დაახლოებით 4000-მდე ოჯახი ამ დრომდე ბინას ელოდება, მათგან ნახევარზე მეტი ემიგრტანტია. გამოძიება თაღლითობის მუხლით აღიძრა და მიმდინარე წლის 3 ოქტომბერს ფინანსთა სამინისტროს საგამოძიებო სამსახურმა სამშენებლო კომპანიის ხელმძღვანელი პირები, მათ შორის, დირექტორი – გივი ჯიბლაძე დააკავა. საგამოძიებო უწყების ინფორმაციით, „სვეტის“ ხელმძღვანელი პირები საქართველოს სისხლის სამართლის კოდექსის 180-ე მუხლით გათვალისწინებული დანაშაულის ჩადენისთვის დააკავეს.

„დეველოპერული კომპანია „სვეტის“ მიერ დაანონსდა მასშტაბური ბინათმშენებლობის პროექტების დაწყება ისე, რომ კომპანიას მშენებლობის შესაბამისი ნებართვები არ ჰქონდა მიღებული. დიდი ოდენობით თანხის მოსაზიდად ჩატარდა აქტიური სარეკლამო კამპანიაც, მათ შორის სოციალური ქსელების გამოყენებით, რითაც მოხდა ბინის შეძენით დაინტერესებული როგორც ადგილობრივი, ასევე, საზღვარგარეთ მცხოვრები მოქალაქეების მოზიდვა“, – აღნიშნულია ფინანსთა სამინისტროს საგამოძიებო სამსახურის განცხადებაში. დოკუმენტის თანახმად, ბრალდებულები მხოლოდ ერთ ობიექტზე მოტყუებით დაეუფლნენ მენაშენეთა კუთვნილ თანხას 3 356 385 ლარის ოდენობით.

რაც შეეხება დაზარალებულებს, კახა კალაძის განცხადებით, მერიის მხრიდან იქნება მხარდაჭერა, რათა კომპანია „სვეტის“ დაწყებული პროექტები დასრულდეს და არ დარჩეს არც ერთი დაზარალებული ადამიანი.

„დაახლოებით 14 ლოკაციაზე მშენებლობები უნებართვოდ იყო დაწყებული. ეს არის სერიოზული პრობლემა. ჩვენ ეს არ უნდა დავუშვათ. უკანონო, უნებართვო მშენებლობები კატეგორიულად მიუღებელია თითოეული ჩვენგანისთვის, განსაკუთრებით ეს იყო 2015-2016 და 2017 წლის ნაწილი, როდესაც უნებართვო მშენებლობები მიმდინარეობდა. თუმცა, კიდევ ერთხელ ვიმეორებ, რომ ჩვენი მხრიდან გექნებათ ყველანაირი მხარდაჭერა და თანადგომა, რომ ეს პრობლემა მოგვარდეს“, – განაცხადა კახა კალაძემ. თუმცა, რა მექანიზმებით დაკმაყოფილდებიან „სვეტის“ მენაშენეები, ჯერჯერობით უცნობია.

„ჰაერის გაყიდვის“ კლასიკური მაგალითია „ცენტრ პოინტი“. კომპანიის ათობით დაუსრულებელი პროექტი ინვესტორს ისევ ელოდება. „საერთაშორისო გამჭვირვალობა- საქართველოს“ კვლევის თანახმად, „ცენტრ პოინტი ჯგუფი“ წარმოადგენს 70 სხვადასხვა კომპანიის გაერთიანებას. კომპანიამ დაარწმუნა ათასობით კლიენტი შეესყიდათ ბინები ჯერ კიდევ აუშენებელ შენობებში, შემდეგ კი მათ მიერ მშენებლობაში გადახდილი 310 მილიონი აშშ დოლარი არამიზნობრივად გამოიყენა. შედეგად თითქმის 6,200- ა ოჯახმა (დაახლოებით 30,000 ადამიანი) დაკარგა გადახდილი თანხა. დღემდე პატიმრობაში რჩებიან კომპანიის დამფუძნებლები მაია რჩეულიშვილი და რუსუდან კერვალიშვილი.

ჯერ კიდევ გასული საუკუნის 90-იან წლებში დაწყებული სამშენებლო პირამიდისგან დაზარალებულთა პრობლემის მოგვარების მორიგი მცდელობა ბოლოს ერთი წლის წინ იყო, როდესაც ასპარეზზე „ემ კვადრატი“ გამოჩნდა. თავდაპირველად გავრცელდა ინფორმაცია, რომ კომპანიამ „ცენტრ პოინტი“ შეიძინა. თუმცა, მოგვიანებით გაირკვა, რომ „ემ კვადრატს“ „ცენტრ პოინტი“ არ უყიდია. მიმდინარე წლის სექტემბერში კი ცნობილი გახდა, რომ „ცენტრ პოინტთან“ ხელშეკრულების ხელმოწერის შემთხვევაში, კლიენტები კომპანიასთან ახალ სამართლებრივ ურთიერთობაში შევლენ და ახალ უფლება- მოვალეობებს გაიზიარებენ. „ცენტრ პოინტი“ ვალდებულებას კისრულობს შეასრულოს სამშენებლო სამუშაოები და მყიდველისთვის გადასაცემად მოამზადოს ქონება. რაც შეეხება კლიენტებს, მათ გადასახდელი თანხები სრულად უნდა დაფარონ.

„იმ შემთხვევაში, თუ მყიდველი არ გადაიხდის ნასყიდობის ფასს წინამდებარე ხელშეკრულების დანართით დადგენილ ვადებში, გამყიდველი უფლებამოსილია ცალმხრივად შეწყვიტოს წინამდებარე ხელშეკრულება. ასეთ შემთხვევაში, გამყიდველი ვალდებულია მყიდველს დაუბრუნოს მყიდველის მიერ რეალურად გადახდილი თანხა სრულად მხოლოდ მაშინ, როცა მოხდება გამყიდველის მიერ ქონების ახალ მყიდველზე რეალიზაცია სულ მცირე, მყიდველისათვის დასაბრუნებელი თანხის ფასად და რეალიზებული ფართის მთლიანი ღირებულების სრულად მიღება ახალი მყიდველისგან, თუ მხარეები სხვა რამეზე არ შეთანხმდებიან“, – ნათქვამია ხელშეკრულების ერთ-ერთ მუხლში.

ხელშეკრულების პროექტის მიხედვით, დაუსრულებელი ობიექტები 3 წლის განმავლობაში უნდა დამთავრდეს, თუმცა, კომპანია ასევე უფლებას იტოვებს, საჭიროების შემთხვევაში ეს ვადა კიდევ 1 წლით გაიზარდოს.

მიუხედავად ამისა, საბოლოოდ დაზუსტებული და ყველა მესაკუთრესთან შეთანხმებული მექანიზმი, რომლითაც დაზარალებულები უნდა დაკმაყოფილდნენ, კვლავ არ ჩანს. „ჰაერის გაყიდვების“ პრობლემა ისევ ჰაერშია გამოკიდებული.

ალექსანდრე ქამუშაძის თქმით, თითოეული ასეთი შემთხვევისთვის სხვადასხვა მოდელი უნდა შეიქმნას, რადგან თითოეულ სამშენებლო ობიექტს თავისი უნიკალური გამოწვევები აქვს. ერთ შემთხვევაში რაც გამოსავალი შეიძლება იყოს, სხვა შემთხვევაში იქნება უბრალოდ არარეალური. მისი თქმით, სახელმწიფო თითქოს ხელს უწყობს რეაბილიტაციის პროცესს და ცდილობს მეტი ხალხი აღარ მოტყუვდეს, სანამ საეჭვო შენებლობებში ფულს გადაიხდიან, თუმცა, პრობლემის მოგვარების გასაღები სხვაგანაა.

„უმეტეს შემთხვევში ჩანს, რომ მსგავს ობიექტებს ვალდებულება უფრო მეტი აქვთ, ვიდრე შემოსავალი ანუ ობიექტი ფინანსურად წამგებიანია. შესაბამისად, სამშენებლო სამუშაოებისათვის არსებობს ფულადი დეფიციტი. ამ დეფიციტს ინვესტორი არ შეავსებს იმიტომ, რომ მისი მთავარი მიზანი კომერციაა და არა ქველმოქმედება. ვერც სახელმწიფო დახარჯავს საბიუჯეტო სახსრებს მშენებლობის დასასრულებლად. ასეთ შემთხვევაში გამოსავალი მხოლოდ ერთია – ფულადი დეფიციტი უნდა შეავსონ ისევ მესაკუთრეებმა. გარდატეხა უნდა მოხდეს დაზარალებულების მხრიდან და მათ უნდა მიაღწიონ მნიშვნელოვან კომპრომისს, როგორც საკუთარ თავთან, ისე ერთმანეთთან და პოტენციურ ახალ ინვესტორთან. თითოეულმა უნდა აღიაროს, რომ მათ იზარალეს და ეს გარემოება უნდა მიიღონ, როგორც მოცემულობა. უნდა შეეგუონ იმ აზრს, რომ ამ ზარალს ბოლომდე მათ არავინ აუნაზღაურებს და განაგრძონ წინ სიარული, რათა პრობლემის საბოლოოდ მოგვარებით მინიმუმამდე დაიყვანონ ზიანი. ასევე მესაკუთრემ უნდა გაითავისოს, რომ მშენებლობაზე თანხის დამატება ისეთივე ხარჯია, როგორც მაგალითად, აუშენებელი ბინის გამო სხვა ბინაში ქირის გადახდა ანდა ამ შეძენილი ბინის გაუქირავებლობის გამო შემოსავლის ვერ მიღება და ა.შ. ერთი სიტყვით, პროექტის წარმატებას ან წარუმატებლობას განსაზღვრავს არა მიწის ნაკვეთი ან შენობა-ნაგებობა, არამედ პროექტში ჩართული ადამიანები და შესაბამისად – ადამიანური ფაქტორები~, – ამბობს ქამუშაძე.

მისი თქმით, „ცენტრ პოინტის“ ერთ-ერთ გაჩერებულ ობიექტზე მესაკუთრეებმა მშენებლობის დასასრულებლად არ მიიღეს „დექსუსის“ შეთავაზება ფართზე თანხის დამატებასთან დაკავშირებით, მაშინ როცა რეაბილიტაციის პროცესში, რომელსაც თვითონვე ჩაუდგნენ სათავეში, მოუწიათ უფრო მეტი თანხის გადახდა, რაც გადაიხადეს კიდეც და პროექტიც წარმატებით დაასრულეს.

`დარწმუნებული ვარ, რომ ადრე თუ გვიან უმრავლესობა გაჩერებული პროექტებისა იგივე ბედს გაიზიარებს და დასრულდება; მთავარია, რომ ეს მოხდეს რაც შეიძლება მალე და ნაკლები დანახარჯებით“, – აცხადებს ქამუშაძე.

თავის მხრივ ხელისუფლება აცხადებს, რომ მშენებლობის სექტორში დასავლური სტანდარტების დანერგვა დაიწყო, რასაც მალე მშენებლობებში გააქტიურება მოჰყვება. ეკონომიკის მინისტრი მალევე ელოდება ეკონომიკური ზრდის ტემპის მომატებასაც. გამართლდება თუ არა მთავრობის პროგნოზი, ამას საქსტატის მომდევნო თვეების მონაცემები გვიჩვენებს.

მაია ჭანტურია