საქართველოში მიწა ყოველთვის ძვირად ფასობდა. ჯერ კიდევ ორი საუკუნის წინ ქართველი გლეხები ამაოდ ცდილობდნენ თავიანთი ბატონებისაგან თავის დაღწევას. 1864 წელს საქართველოს ერთ ნაწილში ბატონყმობა გაუქმდა _ გლეხი იურიდიულად თავისუფალი გახდა. მაგრამ იმისათვის, რომ იურიდიულად თავისუფალ გლეხს რეალურად ეარსება, სჭირდებოდა მიწა, რომელსაც ფლობდა მემამულე და ამ უკანასკნელთა უმრავლესობა (226) მიიჩნევდა, რომ მიწის ის ნაკვეთი, რომელიც გლეხობას ბატონყმობის დროს ეჭირა, რეფორმის შემდეგ მისთვის უნდა დაეტოვებინათ ხელუხლებლად, მაგრამ არა საკუთრების უფლებით _ მიწა მემამულის საკუთრებაში რჩებოდა, გლეხს კი მემამულის მიწით სარგებლობისათვის გადასახადი უნდა გაეღო. საბოლოოდ დადგინდა, რომ საქართველოში მემამულისაგან მიწის გამოსყიდვა სავალდებულო არ იყო.

ეს დებულება ოფიციალურად 1912 წლამდე მოქმედებდა, თუმცა რეალურად 1917 წელს გაუქმდა. საქართველოში საბჭოთა რეჟიმის დამყარების შემდეგ, ამ კუთხით მდგომარეობა მკვეთრად შეიცვალა. 1921 წელს საქართველოს რევკომმა გამოსცა დეკრეტი მიწის შესახებ _ მიწა მშრომელი ხალხის საკუთრებად გამოცხადდა. მთელი ნაციონალიზებული მიწა ირიცხებოდა სახელმწიფო ფონდში და გადადიოდა ხელისუფლების ადგილობრივი ორგანოების განკარგულებაში.

აღნიშნული რეფორმა მაინც ნაკლებ ეფექტური აღმოჩნდა. მისი მიხედვით მოსახლეობა რეალურად სამ _ უღარიბეს, საშუალო და მდიდარ ფენად დაიყო. სწორედ ეს გახდა კოლექტივიზაციის საფუძველი. გლეხობა კოლექტივში უნდა გაერთიანებულიყო წარმოების ძირითადი საშუალებებით _ მიწა იქნებოდა ეს, გამწევი ძალა თუ სასოფლო-სამეურნეო ტექნიკა. რეალურად გლეხს პირად საკუთრებაში მხოლოდ უძრავი ქონება და მოძრავი ქონების მცირე ნაწილი დარჩა.

საბჭოთა წლებში მკაცრად იყო განსაზღვრული საზოგადოების სხვადასხვა ფენისათვის, თუ რა რაოდენობის მიწა უნდა ჰქონოდათ მათ პირად საკუთრებაში. ასე მაგალითად, გლეხს უფლება ჰქონდა 0,25-0,50 ჰექტარი (2500-5000 კვ.მ.) მიწის ნაკვეთი ჰქონოდა, მუშა-მოსამსახურეს კი გაცილებით ნაკლები 0,06-0,16 ჰექტარი (600-1600 კვ.მ.).

საბჭოთა იმპერიის დაშლის შემდეგ ხელისუფლებამ მიწები ხალხს დაურიგა. მიწების განაწილება ყველგან ინდივიდუალურად მოხდა იმის მიხედვით, თუ რომელ რაიონში მიწის რა რაოდენობა იყო. მიწის გარკვეული ნაწილი სახელმწიფო საკუთრებაში დარჩა, რომელიც ძირითადად იჯარით იქნა გაცემული მოსახლეობაზე. დღეისათვის მიწის ძირითადი ნაწილი ხალხს ეკუთვნის, ხოლო სახელმწიფო თავის საკუთრებაში არსებულ

სასოფლო-სამეურნეო მიწის პრივატიზაციას აქტიურად ახდენს.

მიწის მესაკუთრეთა უფლებების დაცვის ასოციაციის იმერეთის ოფისის ხელმძღვანელი მერაბ ბარათაშვილი ამბობს, რომ სახელმწიფო ამ კუთხით სწორ პოლიტიკას ატარებს, ვინაიდან აუცილებელია მიწა იყოს კერძო საკუთრებაში და რაც მთავარია, მიწა მოხვდეს იმ ფიზიკური თუ იურიდიული პირების ხელში, ვინც ამ მიწაზე დოვლათს შექმნის.

ახალი კანონით "სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული სასოფლო-სამეურნეო

დანიშნულების მიწის პრივატიზების შესახებ", მიწის პრივატიზების პროცესი საკმაოდ გამარტივდა, ფასი კი ყველასათვის ხელმისაწვდომი გახდა. სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის პრივატიზება ხდება სპეციალური აუქციონის, ღია აუქციონის ან პირდაპირი მიყიდვის წესით.

იჯარით გაცემული მიწის ფასი მიწაზე ქონების გადასახადის ათმაგი ოდენობაა (მიწის გადასახადს მისი ხარისხის მიხედვით, თითოეული რაიონის საკრებულო თვითონ ადგენს). მაგალითად, წყალტუბოს რაიონში 1 ჰექტარ მიწაზე ქონების გადასახადის საბაზისო განაკვეთი 24 ლარია. იმ შემთხვევაში, თუკი ვინმე მის შესყიდვას მოინდომებს, გადაიხდის 240 ლარს. ხოლო იმ შემთხვევაში, თუ მიწის ფართობზე შენობაც დგას, მიწის ფასს შენობის ფასიც ემატება.

იმ მიწის გაყიდვა, რომელიც იჯარით არ გაიცემა, ხდება სპეციალური და ღია აუქციონის წესით. სპეციალურ აუქციონში მხოლოდ იმ სოფლის (ან დაბის) მოსახლეობა მონაწილეობს, სადაც მიწა მდებარეობს. მიწის ნაკვეთის საწყისი ფასი მიწაზე ქონების გადასახადის საბაზისო წლიური განაკვეთის ორმაგი ოდენობაა. მაგალითად, ჭიათურაში ჰექტარ სასოფლო-სამეურნეო მიწაზე წლიური გადასახალი 13 ლარია, მისი საწყისი გასაყიდი ფასი კი 26 ლარი. იმ შემთხვევაში, თუ მიწა დახურულ აუქციონზე არ გაიყიდება, მისი გაყიდვა ხდება ღია აუქციონის წესით _ აქ კი იმავე მიწის ფასი ათმაგდება.

თანხის გადახდის პროცედურა გამარტივებულია. ის, ვინც მიწას იყიდის, შეუძლია გადასახადი 9 წლის განმავლობაში ნაწილ-ნაწილ იხადოს. ხოლო თუ აუქციონის ჩატარებიდან ერთი წლის განმავლობაში გადაიხდის მთლიანი თანხის 50%-ს, მაშინ მიწა ნაყიდად ჩაეთვლება. იგივე მოხდება, თუ ერთიდან 3 წლამდე გადაიხდის თანხის 70%-ს.

რაც შეეხება იმ მიწებს, რომელიც უშუალოდ გლეხებს ეკუთვნის, აქ ფასი

ინდივიდუალურია. შეიძლება 2000 კვ.მ. მიწა 100 ლარად გაიყიდოს ან სულაც რაიმეში გაიცვალოს.

როგორც უკვე აღვნიშნეთ, ყველა რაიონში მიწის გადასახადს ადგილობრივი თვითმმართველობის შესაბამისი ორგანო ადგენს. იმერეთის ოთხი რაიონის მონაცემები ასეთია:

წყალტუბო _ სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის საიჯარო ქირა -ჰექტარი 24 ლარი;

- არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის სასტარტო გასაყიდი ფასი ქალაქში - 1 კვ.მ. 2,8 ლარი;

- არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის სასტარტო გასაყიდი ფასი სოფელში - 1 კვ.მ. 1,4 ლარი.

საჩხერე _ სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის საიჯარო ქირა, 1 ჰექტარი 22 ლარი (კარგი ხარისხის);

- სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის წლიური საიჯარო ქირა, 1 ჰექტარი 12 ლარი (დაბალი ხარისხის), სათიბი - 40 ლარი;

- არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის სასტარტო გასაყიდი ფასი ქალაქში - 1 კვ.მ. 2,2 ლარი;

- არასასოფლო- სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის სასტარტო გასაყიდი ფასი სოფელში - 1 კვ.მ. 1,1 ლარი.

ჭიათურა _ სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის საიჯარო ქირა, 1 ჰექტარი 13 ლარი (კარგი ხარისხის);

- სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის საიჯარო ქირა, 1 ჰექტარი 8 ლარი (დაბალი ხარისხის);

- არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის სასტარტო გასაყიდი ფასი ქალაქში - 1 კვ.მ. 2,5 ლარი;

- არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის სასტარტო გასაყიდი ფასი სოფელში - 1 კვ.მ. 1,25 ლარი.

ტყიბული _ სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის საიჯარო ქირა - 1 ჰექტარი 17 ლარი;

- არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის სასტარტო გასაყიდი ფასი ქალაქში - 1 კვ.მ. 2,64 ლარი;

- არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის სასტარტო გასაყიდი ფასი სოფელში - 1 კვ.მ. 1,32 ლარი.

გარდა ამისა, ჩვენ შევეცადეთ გაგვერკვია, რა ღირს ქალაქის ტერიტორიაზე არასაცხოვრებელი ფართები. სხვადასხვა რაიონში ამ კუთხით განსხვავებული სიტუაციაა. მაგალითად, საჩხერეს სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამმართველოში გვითხრეს, რომ არასაცხოვრებელი ფართების გაცემა მათთან არ ხდება და თუ ვინმეს საოფისედ ან სასურსათო მაღაზიის გასახსნელად დასჭირდება, ის მოსახლეობასთან მიდის და შესაბამის ფართს ინდივიდუალურად ქირაობს. ფასი თვეში 40-დან 150 ლარამდე მერყეობს.

რაც შეეხება სხვა სახის უძრავ ქონებას, საჩხერეში საგრძნობლადაა მომატებული საცხოვრებელი ბინების ფასი. კერძო ორსართულიანი სახლები პრესტიჟულ უბანში 12-20 ათას დოლარამდე ღირს. აქ ერთოთახიანი ბინა მყიდველს დაახლოებით 8000 დოლარი უჯდება, ოროთახიანი ბინის ფასი კი 12 ათასი დოლარიდან იწყება. საჩხერის არაპრესტიჟულ უბანში ოთახნახევრიანი გაურემონტებელი ბინის სასტარტო ფასი 5000 დოლარია.

აქ მოსახლეობა ბინების სიძვირეს თავისებურად ხსნის. იმის გამო, რომ საჩხერეში ადგილობრივ მკვიდრთათვის მკურნალობა უფასოა, ხოლო ადგილობრივი ბიზნესმენ ბიძინა ივანიშვილის მხრიდან ხშირია მოსახლეობის სხვადასხვა ფენის წარმომადგენელთათვის გაწეული ერთჯერადი დახმარებები (50-200 ლარის ფარგლებში), აქ საცხოვრებლად დარეგისტრირების მსურველები მომრავლდნენ.

მიუხედავად იმისა, რომ ჭიათურა საჩხერესთან სულ რამდენიმე კილომეტრში მდებარეობს, აქ საცხოვრებელ ბინებზე ფასები გაცილებით დაბალია. გარეუბანში ერთოთახიანი ბინის 300-400 დოლარად ყიდვა შეიძლება, ხოლო ცენტრში _ 2000 დოლარად. ჭიათურის ცენტრში ორი და სამოთახიანი ბინები 7000-10000 დოლარი ღირს, იგივე ფართის ბინას კი გარეუბანში 3-4 ათას დოლარად შეიძენთ.

რაც შეეხება არასაცხოვრებელ და საოფისე ფართებს, ეს სექტორიც უბნების მიხედვითაა დაყოფილი. მაგალითად, ჭიათურის ერთ-ერთ ცენტრალურ (იაშვილის) ქუჩაზე 1 კვ.მ. არასაცხოვრებელი ფართი 45 დოლარი ღირს, ხოლო გარეუბანში (მაგ., სტალინის ქუჩაზე) _ მხოლოდ 5 დოლარი.

ჭიათურის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამმართველოს

უფროსი თორნიკე სილაგაძე ამბობს, რომ როგორც ბინებზე, ისე საცხოვრებელ ფართებზე წინა წლებთან შედარებით ფასები საგრძნობლად გაიზარდა. მისი თქმით, ამის მიზეზი ისაა, რომ ჩამკვდარმა ქალაქმა ცოტათი გამოიღვიძა, მაღარო გაცილებით უკეთ ამუშავდა და მეტი მუშახელი დასაქმდა _ შესაბამისად გაიზარდა ინტერესი იმისა, რომ ჭიათურაში ბინა შეიძინონ.

"მეშახტეთა ქალაქად" წოდებულ ტყიბულში, გასულ წლებთან შედარებით ბინების ფასი მართლაც გაზრდილია. იყო დრო, აქ ერთოთახიან ბინას საახალწლოდ ინდაურში ან გოჭში ცვლიდნენ, დღეს კი შედარებით უკეთესი სიტუაციაა. ახლა კარგად გარემონტებული ერთოთახიანი ბინის შეძენას ტყიბულში 1500-2000 დოლარი უნდა, თუმცა ოთხოთახიანი ბინა გარეუბანში შეიძლება 1000 დოლარადაც გაიყიდოს. ფასები ინდივიდუალურია და მას ბინის გამყიდველი იმის მიხედვით ადებს, რამდენად სწრაფად სჭირდება ფული. უახლოეს მომავალში ქუთაისთან ტყიბულის რკინიგზით დამაკავშირებელი მაგისტრალი აღდგება და როგორც სპეციალისტები ვარაუდობენ, ეს ადგილობრივი უძრავი ქონების ფასს კიდევ უფრო გაზრდის.

აღნიშნულ სექტორში თითქმის ანალოგიური სიტუაციაა ხონის რაიონშიც. გარემონტებული ერთოთახიანი ბინა აქ 800-დან 1000 დოლარი ღირს, ოროთახიანი _ 1000-2000 დოლარი, ოთხ-ხუთოთახიანი ბინის ყიდვა 5000 დოლარად შეიძლება. ორსართულიანი კერძო სახლის ყიდვა კი ხონში 6-7 ათას დოლარად შეიძლება.

არცთუ დიდი ხნის წინათ საქართველოს ხელისუფლება წყალტუბოს ქართულ ლას-ვეგასად ქცევას უპირებდა. დღეს მისი საკურორტო ქალაქის ფუნქციის აღდგენას აპირებენ. აქ ბინები საკმაოდ ძვირია. გარეუბანში ერთოთახიანი ბინის ფასი 1500-დან 2000 დოლარამდეა, ცენტრში კი 3500 დოლარამდე. აქ სამოთახიან ბინას 10000 დოლარზე იაფად ვერ იყიდი. რაც შეეხება არასაცხოვრებელ ფართებს, როგორც აგვიხსნეს, იმის გამო, რომ წყალტუბო საკურორტო ზონაა, ასეთი ფართები თითქმის არ იყიდება, ხოლო თუ

გაიყიდება, მხოლოდ კერძო ბიზნესისათვის და ფასი, როგორც წესი, საიდუმლოდ რჩება.

ბინები გ.ასულ წლებთან შედარებით გაძვირდა ზესტაფონშიც. გარეუბანში (მაგ. კვალითის დასახლებაში) ერთოთახიან ბინას 1500 დოლარად შეიძენთ. ქალაქის ცენტრალურ ნაწილში ოროთახიანი გაურემონტებელი ბინის ყიდვა 3000 დოლარად, ხოლო კარგად გარემონტებულისა 6000 დოლარად შეიძლება. იგივე უბანში კერძო ორსართულიანი სახლის ფასი 15000 დოლარიდან იწყება.

თითქმის ყველა ზემოთ მოყვანილი მონაცემი არაოფიციალურია და მათი მოპოვება უშუალოდ მოსახლეობასთან გასაუბრების შედეგად მოხერხდა. არცერთ ზემოთჩამოთვლილ ქალაქში პრაქტიკულად არ არსებობს ე.წ. სამაკლერო ინსტიტუტი, არც ყიდვა-გაყიდვის სააგენტო და არც რაიმე სპეციალური გაზეთი, სადაც შესაბამისი ინფორმაციის მიღება იქნებოდა შესაძლებელი.

რაც შეეხება ქუთაისს, უძრავ ქონებაზე ფასები 2000 წელთან შედარებით აქ დაახლოებით სამჯერ გაიზარდა. ქალაქის ცენტრში ბინები (3-4 ოთახიანი) 35000-დან 50000 დოლარამდე ღირს. ჭავჭავაძის ქუჩაზე გარემონტებული ერთოთახიანი ბინა 7-დან 12 ათას დოლარამდე ღირს. აქ ზედა ზღვარი იმ შემთხვევაში "მუშაობს", თუ ბინა ცენტრალურ მაგისტრალზე და პირველ სართულზეა განთავსებული. გარეუბნებში ერთოთახიანი ბინის ფასი 1000-დან 6000 დოლარამდე მერყეობს. ფასი ქუთაისის ცენტრალურ უბნებშიც განსხვავებულია _ შედარებისათვის, აღმაშენებელზე სამოთახიანი ბინა 20000 დოლარი ღირს, ჭავჭავაძეზე კი 30000 დოლარი. რაც შეეხება კერძო სახლებს, მათი ფასი 15-დან 60000 დოლარამდე მერყეობს. იმერეთის სხვა ქალაქებთან შედარებით, ქუთაისში არასასაცხოვრებელი ფართებიც ძვირია, თუმცა განსხვავება ცენტრალურ უბნებსა და გარეუბანს შორის საგრძნობია.

დავით ჯაიანი (სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების ქუთაისის სამმართველოს უფროსი): "ქალაქის ცენტრალურ ნაწილსა და პერიფერიებს შორის, არასაცხოვრებელი ფართების ფასები განსხვავებულია. ფართების ადგილმდებარეობა და ფიზიკური მდგომარეობა განსაზღვრავს მათ საწყის ფასს. საპრივატიზებო შენობის საწყისი ფასის დასადგენად, დგება კომისია და შესაბამისი დაანგარიშებით ფართის ღირებულებას იგი განსაზღვრავს. ქუთაისის ცენტრალურ ნაწილში 1 კვ.მ. 180-200 დოლარი ღირს. პერიფერიებში ვცდილობთ 60 დოლარს ქვემოთ არ ჩამოვიდეთ. წინა წლებთან შედარებით, საწყისი ფასები 30-40%-ით გაიზარდა. აუქციონზე ფასები ხშირად ორმაგდება. ეს ასეც უნდა იყოს ჯანსაღი და სწორი კონკურენციის პირობებში".

ბოლო ორი წლის მანძილზე, ქუთაისის ცენტრალურ ნაწილში რამდენიმე "მსხვილი" ობიექტი გაიყიდა. ყოფილი ოფიცერთა სახლი დახურულ აუქციონში გამარჯვებულმა 180 ათას დოლარად შეიძინა (იქ ახლა სავაჭრო ცენტრი შენდება); გრიშაშვილის ქუჩაზე, ყოფილი მუნიციპალიტეტის შენობა, სწრაფი კვების ობიექტ "ნიკალას" წარმომადგენლებმა 70 ათას დოლარად იყიდეს და უკვე პრაქტიკულად დამთავრებულია იგივე სახის ობიექტის მშენებლობა; ასევე ქალაქის ცენტრში, თითქმის 200 ათას დოლარად ახალი შენობისათვის შეიძინა მიწის ნაკვეთი "პროკრედიტბანკმა".

რამ გამოიწვია ქუთაისში და იმერეთში უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდა, ცხოვრების დონე ამაღლდა თუ კიდევ სხვა რაიმე ფაქტორია ამაში დამნაშავე? ამ თემაზე ეკონომიკის ექსპერტ ამირან ძოწენიძეს ვესაუბრეთ. მისი თქმით, ადამიანები უბრალოდ აბანდებენ ფულს უძრავ ქონებაში.

ამირან ძოწენიძე: "ხალხს გაუჩნდა ზედმეტი ფული, მათ გადაწყვიტეს ეს ფული ჩადონ უძრავ ქონებაში. დრო აჩვენებს, რამდენად სწორია და რამდენად წარმატებული მათი ეს არჩევანი. საქართველოში უკვე რამდენიმე წელია ჩამოდის უცხოეთში დაგროვებული ფული, რომელსაც ჩვენ თანამემამულეთა უმრავლესობა უძრავ ქონებაში დებს. შესაბამისად ამან გამოიწვია ფასების ზრდა. დიდ ბიზნესში ჩადებას ვერ რისკავენ, უძრავი ქონება კი იგივეა რაც ოქრო, ანტიკვარი ან ნახატები. აი, რაც შეეხება წყალტუბოს, იქ ცოტა სხვაგვარადაა საქმე. უკვე გაჟონა იმ ინფორმაციამ, რომ წყალტუბოში დიდი პროექტების განხორციელება იგეგმება. შესაბამისად, უცებ გაიზარდა ბინებზე ფასი. ქუთაისს რაც შეეხება, ეს დიდი რეგიონის ცენტრია. წყალტუბოელმა, სამტრედიელმა, ტყიბულელმა რომ იშოვა ფული, ჩამოვიდა და ქუთაისში იყიდა ბინა. შესაბამისად, ბაზარზე რაიმე პროდუქციაზე მზარდი მოთხოვნა (ამ შემთხვევაში ბინაზე) მისი ღირებულების გაზრდას იწვევს".

ქუთაისში არასაცხოვრებელ ფართზე ფასების მომატების შესაძლო მეორე მიზეზი, რაზეც "ნიკალას" და "პროკრედიტბანკის" მიერ განხორციელებული შეძენები მეტყველებს და რაც ალბათ მომავალში კიდევ უფრო იჩენს თავს, ეს წარმატებული თბილისური ფირმების რეგიონებში გაფართოების სურვილია. ქვეყნის დედაქალაქში ბიზნესის წარმატებული გაძღოლის შემდეგ ბუნებრივად ჩნდება სურვილი, რომ მათ იგივე საქმიანობა, იქნება ეს დისტრიბუცია, მშენებლობა, ფინანსური თუ სხვა მომსახურება, თბილისის გარეთაც აწარმოონ. ამ მხრივ თბილისური ფირმებისათვის ყველაზე მიმზიდველი ალბათ ბათუმია, მაგრამ სხვა რეგიონალური ცენტრებიც და მათ შორის ქუთაისიც მათი ყურადღების არეალში თანდათანობით აგრეთვე ექცევა.

ფრიდონ კერვალიშვილი

მანანა ქველიაშვილი